第三章 商圈分析与店铺选址.pptxVIP

第三章 商圈分析与店铺选址;学习目标;导入案例——大润发的选址要求;第一节 商圈分??;商圈构成： 主要商圈：约包括55%～70%的顾客 次要商圈：约包括15%～25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客;6;7;8;9;商圈形态 ;影响商圈形成的因素：;理论中 的同心圆商圈;真实的商圈 ;●雷利法则——零售引力法则;公式：　　　　　　 ｄ 　　　　　ＤAB ＝ ─────── 　　　　　　　　　１＋ √ＰB/ＰA 　　 式中，ＤAB: Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）； ＰA : Ａ城镇人口； ＰB : Ｂ城镇人口； ｄ　: 城镇Ａ和Ｂ的里程距离。;16;17;A地区大概的商圈;19;20;;商圈饱和指数（IRS）;23;24;●赫夫法则;公式： 　 式中， Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：　j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数； Sj /Tλij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； 　　∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。;例：一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如下表所示。;在计算出Pij值后，还可以按如下公式计算出i地区的消费者到j商店人数的期望值及在j商店购物（销售额）的期望值。 Eij= Pij×Ci E(Aij)= Eij×Bi Ci ——i地区人口数 Bi——i地区消费者 在j商店的人均购物金额 ;模型的假设前提 　　A 、消费者光顾卖场的概率会因零售店卖场面积而变化，卖场面积同时代表商品的齐全度及用途的多样化。 　　B 、消费者会因购物动机而走进零售店卖场。 　　C 、消费者到某一零售店卖场购物的概率受其他竞争店的影响。竞争店越多，概率越小。 ;模型的局限性 　　在模型中，通常用到卖场的时间距离作为阻力因素，而用卖场的面积来代替卖场的吸引力，但如果仅用卖场的面积来代替卖场引力，那相同面积的百货店、超市、商业街就具有相同的魅力，这显然过于武断。 　　模型通常将商业面积的修正值在运用上不仅必须使用计算机，而且还必须通过市场调查计算出 λ 值，这得花费相当多的时间和费用。同时各个修正参数和具体情况不相适应，不同地区的商业情况和消费文化各有不同，这就使得各地区的参数差异较大，难以正确反映实际情况 。 另外，对于各值的计算标准也将直接影响该模型的计算精度。 ;●实验法;三、商圈分析的要点; 　　按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和服务网点的配置： 5 000以下居民：应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。 达到２万居民：应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、咖啡屋等餐饮网点；影剧院、文体设施等文体娱乐场所。 达到10 万居民：应增加设置大型超市、百货商店、儿童游乐园、中大型书店、银行、邮局等。 达到50 万居民：应增加设置区域购物中心；超大型超市（货仓式商场）；商业街；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。 5. 达到100万居民：应增加设置大规模的购物中心，内设有２个以上大型超市或百货店、150个以上中型专卖店和专业店、30个以上餐饮店及20个以上室内室外娱乐休闲场所；大型百货商厦；高级酒店等。 　;经济基础和购买力分析;第二节 商店位置选址;一、零售店铺选址的原则 方便购买原则 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充 租金、建筑结构等方面因素;二、零售店铺选址的类型;二、位置选择因素分析（一）客流规律;（二）周边商店聚集状况;（三）竞争对手分析;二、位置选择因素分析;三.商店最佳位置选择的策略;三.商店最佳位置选择的策略;三.商店最佳位置选择的策略;四、店址选择的程序; Nelson提出的选址的原则 ;麦当劳选址的5项标准 ; 地点类型主要分为三类