郑州别墅历年来发展状况及走势分析报告　(1).docVIP

DATE 1/117-30　　　　　　　　　　投资策划部　　　　　　　　　　第 PAGE 1 页　 郑州别墅历年来发展状况 分 析 预 测 报 告 报告撰写：　黄玉霞 完成时间：2004年4月12日 　　 目　　　录 　前　言………………………………………………..3 　内容摘要……………………………………………..4 　报告正文 郑州别墅1999－2003年发展状况……..5 郑州别墅目前发展态势分析……………10 2004年郑州别墅发展预测……………...13 附　件：楼盘个案调查表 鹿港小镇…………………………………………..15 九郡弘……………………………………………..16 迎宾花园…………………………………………..17 水映唐庄…………………………………………..18 东方今典…………………………………………..19 家和万世…………………………………………………20 湖左岸……………………………………………………21 鑫苑名家…………………………………………………22 天下城……………………………………………………23 　前　　言 目的：通过调查了解郑州别墅市场过去与现在的发展状况，找出市场发展规律、市场空白点或需求点，掌握郑州别墅发展动态及竞争楼盘个案情况，做到“知已知彼，百战不殆”，并希望能为我公司三期产品的市场定位提供必要的参考依据。 数据来源： (1)2001－2003年郑州市房管局楼市发展报告 (2)通过对郑州现有楼盘的实际调研 (3)报纸 (4)网上资料 (5)其它房地产公司内部熟人介绍 　 主要内容摘要 历年来郑别墅投放量一直不稳定，忽高忽低，尤其是2002年达20.76万平方米; 2002－2003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍； 独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势； 别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200－250平米的面积需求量仍是最大； 近三年户均单套面积分别为272、228、255平米，加权产平均为单套面积为252平米； 在2002年别墅的总价在60万以内是最好卖的，销量最大，但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多； 预测2004年郑州别墅投放量为9.52万平方米，销售量为9.7万平方米。 第一节　　郑州别墅历史发展状况分析 一、郑州别墅历年来投放状况分析 从上图可看出，别墅的投放量一直不稳定，忽高忽低，２００２年可谓是郑州的别墅年，共投放８个项目，投放面积达20.76万平米，创历年别墅的投放之最，由于积压量过多，２００３年的投放量又直线下降。 二、2001－2003年别墅市场销售状况分析 　　从对历史数据的分析来看，2002－2003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍，而且这两年销售稳中有升，当然，虽然开发量不高，但都是消化了历史楼盘。 三、2002－2003年别墅形态走势图 从统计数据来看，独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势，当然，并不是联排没有市场，主是开发商认为售价不高，容积率也提不上去，开发商觉得总体利润率低，而且没有好的户型，鹿港小镇开发的２３套别具一格的联排别墅在不到半年就售了19套就是很好的见证。 四、2002－2003年郑州别墅销售走势图 从上图表可看出，近两年来独立别墅销售量虽然逐年在增长，但是总体销售量还是比不是叠加和联排别墅；从销售增长率来看，叠加别墅的销售增长率在逐年上升，而联排别墅在逐年下降，这下引起我们的高度重视。 　　五、2002－2003年别墅各面积段销售对比分析 从上图表显示出：别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200－250平米的面积需求量仍是最大，其次是250－300平米的面积，而350平米以上的面积销售量虽然也在上升，但需求量明显很低，这在我们三期产品开发上要注意。 六、近年来别墅户均面积分析 从这三年的别墅户均面积走势图来看，2002年的户均面积最小，主要原因是2002年联排、叠加等经济型别墅“短平快”的放量入市有关，而到2003年别墅户均面积又有所加大，大面积独立别墅投销放量，不仅拉动了别墅市场均价的走高，也提高了别墅市场的户均面积。 七、2002－2003年销售面积与总格段分析图 从上图表可看出：在2002年别墅的总价是在60万以上的需求者逐渐减少，也就是别墅的总价在60万以内是最好卖的，但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多，而其它总价（60－100万）的销量几乎持平。 八、郑州别墅主要