《物业管理案例分析》汇编安全服务篇.docx

《物业管理案例分析》汇编一一安全服务篇 第三单元安全服务 ［案例一］ 业主住房被盗，物业公司应否赔偿 某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼 光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责 小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来 访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订 的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费, 自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告 上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗 贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃 的。 ［案例分析］ 这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被 告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激 烈。似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履 行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损 害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案 件中，未能破的案例更多，的规定在实践中较难操作。其 原因首先是物业管理公司提供的服务性质应加以明确，是 仅仅对公共设施设备的管理，还是负有保护业主人身财产 安全之责；其次，什么样的服务就应当获得什么样的报酬, 权利义务应当对等。物业管理公司收取的物业管理费是否 包括了保护业主人身财产安全的费用；第三，承担法律责 任必须以行为人主观上有过错为前提，只有在法律有明确 规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀， 物业管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。因此法律 界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利 义务，只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担与 己不利的法律后果。 本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。 法庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为 封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业 管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李 某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。 ［解决方法］ 物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这 是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，另 一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管理 实践中，安全管理就显得极为重要。 物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保 安队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督 和巡查；电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区 的安全，树立物业管理公司的良好社会形象。 ［案例三］ 业主请来的装修人员要强行闯入怎么办 一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具， 旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。值班保安员立即走出 值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？ ”其中 一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入 证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。保安员 坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照， 晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。 这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户 请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝 说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。 ［案例分析］ 进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其人员 的有效管理，以确保安全，是物业管理中安全管理的一个 重要课题。物业管理公司对装修人员出入小区的严格管理, 有时候业主会认为很麻烦，就不给予积极的支持，甚至是 消极的抵触；如若放松对装修人员出入小区的管理，业主 们又会认为物业管理公司的安全管理松懈，管理服务意识 差。尤其是在业主入住装修期间，一旦出现盗窃案件，物 业管理公司的改造就更加被动。因此，对装修人员的管理 一刻也不能放松，要制定严格的规章制度，严格执行，严 格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的岀现。 对装修人员管理的规章制度主要见于我们前面案例分 析中所提到的、等，再就是在为保安部制定管理标准规范 时要有明确的要求。业主办理入住手续时，其办理程序中 也有对业主装修管理的具体要求，而且此时还是进行这方 面宣传的最佳时机，宣传的及时到位，就能够得到业主的 支持理解，为后面的装修管理和安全管理打下好的基础， 减少许多不必要的纠纷矛盾的出现。 在对装修人员的具体管理中，一定要注意方式方法， 要文明执法，因为装修人员的素质可以说是良莠不齐，鱼 龙混杂的，处理上稍有不慎，就可能激化矛盾，甚至发生 治安事件，给管理工作增加难度。在具体处理要要发挥业 主的作用，尽量能找到业主出面，因为装修人员是业主的 雇工，对业主的话是一定要尊重的，那么物业管理公司的 工作就会事半功倍了。 ［解决方法］ 在案例的实际处理过程中，当保安员和保安班长文明 劝说的时候，巡逻保安员已去邀请业主。当装修人员欲动 手殴打说，闻讯的巡逻保安员和找到15楼D座的业主正巧 一同赶到。于是，保安员不再与装修人员理论，而是马