重庆写字楼市场分析报告.ppt

重庆写字楼市场分析 * 营销管理部 2010-10 目录 Contents  第一部分 重庆写字楼板块 第二部分 重庆写字楼市场分析 第三部分 对京剧团项目市场建议 第一部分 重庆写字楼板块 目前以及未来10年商务格局： 一个大中心（CBD）+多个小中心 南坪 南滨路 大坪 石桥铺 高新园 观音桥 沙坪坝 杨家坪 CBD 北部新区 定位：重庆商贸中心 面积： 121万㎡增至212万㎡ 现状：商务氛围早已形成，且商务地位居全市第一，商务总量、租售水平均位居第一 写字楼销售状况：渝中在近5年内办公用房成交量、成交金额持续走高 解放碑CBD=顶级商业集散地+辅商务功能 定位：商务办公职能，包括一部分商贸职能 面积：560万㎡ 现状：基础设施和公共配套设施建设阶段，商务市场处于拿地阶段 写字楼销售现状：目前写字楼整体供应处于发展初期，供应量及价格相对较少，且整体去化速度较快，且以大宗认购为主（部分为政府引导入驻企业进行购买，政府支持力度强，成交价格相对较低，企业购买意愿强烈）未来10年内将有260万㎡写字楼项目陆续推出，会成为全市第二位的商务中心。 江北城CBD=中国西部金融中心+商务功能 定位：配套服务，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施 现状：正大力发展住宅，商务市场尚处于空白，且发展时间尚未确定 写字楼销售状况：目前处于规划初期，以住宅销售为主，无写字楼供应 弹子石CBD=CBD边缘+主力配套服务功能 定位：区域型特色商圈 现状：发展相对成熟，同时各大商圈均处于不断完善改造中，且南坪商圈前期供应写字楼项目形象及目前运营管理水平较低，市场整体形象相对较差 写字楼销售状况：均有少量供应，其中观音桥商圈供应量及成交量为各区域商圈之冠，南坪商圈处于高端写字楼发展初期，供应量及成交量相对较小，杨家坪、沙坪坝商圈处于扩容发展初期，目前供应最少 南坪、观音桥、杨家坪、沙坪坝商圈 将成为各个区域型特色商圈 经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部三大片区，渝中片区作为核心，北部片区是重点，南部片区为补充 随着城市的南北纵向发展，重庆市写字楼主要分布在渝中片区、北部片区和南部片区， 其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口-上清寺板块； 北部片区主要集中在观音桥板块、红旗河沟板块和新牌坊板块； 南部片区主要集中在南坪中心区域。 从重庆已供应写字楼市场分布来看，渝中区为绝对的核心，且是最早发展区域，从渝中向南北方向延展，北部片区的高新园为政府利用政策杠杆主要针对高新科技、生物制药等类型企业；而作为重庆金字塔尖的企业更多将总部布局在配套齐全的核心商圈，特别是因为历史因素形成的解放碑商圈区域。 第二部分 重庆写字楼市场分析 重庆写字楼整体市场呈跨越式增长 预计未来3-5年，平均销售40-60万方/年 重庆近年写字楼成交大体呈振荡上升趋势，06-08年写字楼成交量均在40万左右，写字楼市场发展活跃； 近年写字楼成交量增长趋势较强，在2008年金融危机下，仍保持增长趋势，写字楼整体形式比较看好。 2000-2008年重庆写字楼成交总量表（单位：万方） 渝中区有作为商贸核心的解放碑支撑，写字楼市场活跃，成交价格为三区最高，江北区写字楼市场快速发展成交价格和成交量大体呈上升趋势，作为配套的南岸区写字楼市场发展缓慢，活跃度相对较低； 整体市场 重庆已供应写字楼的供应结构中，甲级写字楼供应较少，仅占2成，其中50%以上集中在渝中区 主城区已投入市场的写字楼以乙级或丙级为主，甲级写字楼较少，仅11个，约占23%； 甲级写字楼集中在渝中区，约占54%，其次为北区，约占36%； 表：重庆市主城区已投入使用的写字楼名单 区域 甲级写字楼 乙级/丙级写字楼 比例 解放碑中心 世界贸易大厦、世界国贸大厦、大都会商厦、纽约·纽约、国际商务中心 半岛国际商务大厦、得意商务楼、雨田大厦 、合景国际大厦、欧鹏电子商务大厦、渝海大厦、都市广场商务大厦、帝都广场A塔楼 5：8 两路口-上清寺 希尔顿商务大厦 中安国际大厦、汇源大厦、世纪环岛、地产大厦、华安大厦、皇冠大厦、太平洋广场、环球广场、重庆投资大厦、盛迪亚、国信大厦 1：11 观音桥-红旗河沟 嘉年华大厦、未来国际、世纪英皇、 同聚远景、中冶大厦、金岗大厦、西普大厦、国际商会大厦、中信银行大厦、弗瑞登、 3：7 新牌坊 财富中心 水利大厦、美源国际、重庆市总商会大厦、星光大厦、佳乐紫光、高新园区（七大行星） 、欧瑞锦江、上丁企业公园 1：8 南坪中心 浪高凯悦大厦 金台大厦、正联大厦 1：2 已使用写字楼 已供应甲级写字楼中，解放碑租金、出租率最高 解放碑租金：60-100；观音桥：35-60；渝北35-40； 租金年涨幅10-15% 95% 95% 65-80 世贸中心