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房地产开发建设过程（二） 第八讲 工程项目管理 工程项目管理的概念 广义的工程项目管理是针对某一开发建设项目所进行的全寿命周期管理，包括规划设计阶段的设计管理（DM）、工程施工阶段的施工管理（CM）、何项目建成以后的设备管理（FM）或物业管理（PM）；狭义的工程项目管理通常指开发建设项目施工阶段的管理 工程项目管理 工程项目管理的内容 包括质量、进度、成本控制，合同、安全、信息管理，开发商、建筑师、承包商等关系的协调。具体包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等工作内容。 质量控制 质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理工作，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。 工程项目施工阶段质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将所取得的质量数据和承包商履行职责的顺序与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。 质量控制工作内容 对原材料的检验 对工程中的配套设备进行检验 确立施工中控制质量的具体措施 确立有关质量文件的档案制度 质量控制措施 检查施工设备、仪器，校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 控制混凝土质量，包括水泥、沙、石和水灰比的严格计量手段，严格试块制作、养护、试压等管理制度，确保挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。 对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效质量检查和评定办法。 进度控制 工程项目进度控制是施工现场管理最为重要的工作。 工作内容包括：对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析；编制项目施工的进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划地执行；施工现场的调研与分析。 如何编制工程进度计划 将工程内容分解归纳为单项工程或工序 统计计算每项工程内容的工作量（注意计量单位） 计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示 按正常施工的的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系排列施工先后顺序 关于工序时间的几个名词 最早开始时间（FS） 最早结束时间（FF） 最迟开始时间（） 最迟结束时间（） 自由时差（） 总时差（） 进度管理和计划调整 进度计划地制定方法 横道图法：用直线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法 网络计划：以网络图的形式来表达工程进度计划 其他配套进度计划 材料供应计划 设备周转计划 临时工程计划 进度计划中应关注的因素 材料设备供应情况 设计变更 劳动力安排 气象条件 成本控制 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段，房地产开发商的利润是来源于租售收入与总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的重要组成部分，所以降低工程造价就能增加开发商利润 成本控制工作内容 编制成本计划，确定成本控制目标 审查施工组织设计和施工方案 控制工程款的动态结算 控制工程变更 成本计划的划分 材料设备成本计划 施工机械费用成本计划 人工费成本计划 临时工程成本计划 管理费成本计划 常见的成本控制手段 强化成本意识，加强全面管理 确定成本控制对象 完善成本控制制度 制定有效的奖罚措施 合同管理 随着中国建筑市场的日趋完善和与国际惯例的逐渐接轨，合同管理在现代工程项目管理中的地位也越来越重要了，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制、信息管理等并列的一大管理职能 合同在工程管理中的作用 确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的主要依据 规定了双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段 履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为法律文件，具有法律效力。 合同在工程管理中的作用 一个项目的合同体系，决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目控制 是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据 房地产开发项目的主要合同关系 开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发合同或房地产转让合同等 承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等 合同管理工作的主要内容 在建设工程总体策划阶段的合同管理 合同的形成阶段---招标投标阶段的合同管理 合同分析阶段的合同管理 合同实施过程中的合同管理 建设工程总体策划阶段的合同管理 慎重研究影响整个工程、和合同实施的根本性和方向性的重大问题 确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过