世联顾问：2011武汉星科地产后湖项目整体定位及物业发展建议..docVIP

谨呈:武汉星科房地产有限公司A-1113-GW-2011-0021 星科后湖项目整体定位及物 业发展建议 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司 书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 1 整体定位与物业发展建议(中期汇报整体定位与物业发展建议(终稿汇报 市场调研阶段 ?项目地块查勘 ?区域宏观经济背景研究?房地产市场调研 ?政府官员访谈 ?专业人士访谈 ?一线销售人员访谈 ?消费者访谈2011/04/182011/05/16 2011/04/09 ?项目优劣势分析 ?项目机会挖掘 ?案例借鉴 ?项目整体发展战略 ?项目定位 ?物业发展建议思路 2011/05/28?根据客户意见对中期报告进 行调整、修改 ?物业发展建议 项目研究的工作阶段划分 项目前期沟通达成共识: 1.项目开发次序为:从南往北,从东往西 2.项目容积率、90/60限制可以拉通考虑 3.项目整体发展的三个方向 p基于区域开发大盘来思考 p基于区域大盘竞争态势来思考 p基于项目多物业发展的角度来思考 4.启动区与项目整体发展方案同步进行 5.启动区已经完成工作:启动区户型及规划调整建议、启动区售楼部建议,案名建议,此 方案不再赘述。 3 1 对项目基本判断 项目物业发展建议 对项目基本判断项目整体定位项目发展战略研究方向一研究方向三研究方向二?项目基本属性?项目竞争环境?项目开发特点 地块四至:东临戒毒所,南面临汉口花园在建地块,西临城中村,北临三环线,外部无资源优势 地块四至 项目属性 地块交通内部情况32三环线 三环线,塔子湖东路梦湖香郡别墅5 6 22 11 3 4 4 5 6 三环线君安花园 地块四至情况: ?东面:临戒毒所,对面为塔子湖西路,规划中的汉孝城际铁路。与新世界梦湖香郡小区相临。 ?南面:临汉口花园,距离后湖大道约1000米 ?西面:地铁6号线交通走廊,待拆城中村?北面:临三环线 5 5 地产集团用地 城投用地 56汉口花园 塔子湖西路 经济指标 地块交通:交通进入性差,未来主要依靠塔子湖西路和井南大道,但均处于建设中 路网不通过 关键词: 规划道路建成道路 地块交通情况: p 项目现状交通不畅,进入性差。 p 未来建成主要依靠为塔子湖西路和井南大道,两条城市道路并非后湖第一等级交通干道。 地块四至 项目属性 地块交通内部情况经济指标 地块内部情况——地块较为聚集,内部私房待拆、生熟地夹杂,无强势景观资源依托 无强势景观资源依托 关键词: 北部三环线 中环物流园 K6地块北部边界 东面塔子湖西路 项目拆迁现场 K6地块 与汉口花园分界点 井南大道现状 p 地块内部情况: p 内部:待拆私房、私房工厂、两个产业市场、高压走廊边缘 p 地块内部有戒毒所,影响项目整体形象 地块四至 项目属性 地块交通内部情况经济指标 项目总建面180万方,属于高容积率大规模项目,预计开发周期8-12年 大规模、高容积率 关键词: 限制条件:1.必须先开发K6地块。 2.开发次序:由南往北,从东往西 3. 项目地块受90/60限制。 项目经济数据指标 开发用地占地面积(公顷容积率建筑面积K1 5.64 3212.46 33 2.69 3.5394957K4 3.23 350.98 3.9438612K6 4.6 3.54 162840合计1058276公园 占地面积(公顷容积率 建筑面积 S 2.7227200 1.23 2.334.620.45 合计 113500 项目经济数据指标产业划拨 占地面积(公顷容积率 建筑面积 C1 2.082 C20.22C3 3.11Cb 2.66 合计 161400 产业商服 占地面积(公顷容积率建筑面积 C4 3.22 S 1.39S 0.57 合计 103200 还建容积率 建筑面积 地块四至 项目属性 地块交通内部情况经济指标 研究方向一: 不能简单看成180万方大盘开发 而要站在区域开发与城市运营的高度来思考 9 :本项目对城市、区域发展以及企业具有不同寻常的意义,必须从城市运营、区域开发的高度审视本项目 城市视角 ?大武汉城市化进程加速,城市升级带来宏观利好 区域视角 ?后湖区域发展日益成熟,区域价值逐步攀升 ?东后湖受制于前10年的发展,可改变的空间不大,价值平台受限?西后湖相对纯粹,具备后发优势,更易于形成后湖新中心 ?区域有望通过本项目迎来全新发展的契机 企业视角 ?项目是企业实现自我升级,从开发商到城市运营商的蜕变,是企业发展模式,实现区域与品牌扩张的关键之作 竞争范围:受道路发展的影响,客户来源区域