公司主流程WBS及职责划分(房地产).docVIP

主流程WBS及职责划分 注意：对应的工作分解项目，主责部门用“?”表示，配合部门用“?”表示。 WBS（Work Breakdown Structure） 职能部门 高层领导 一级 二级 三级 四级 策划部 研发部 外联部 工程部 成本管理中心 财务部 行政部 工程副总 成本副总 财务副总 总经理 董事长 1、投资决策 11、战略规划 111、制定发展战略目标 112、土地储备规划 113、资金筹措与运用规划 114、人力资源规划 115、品牌营销规划 116、组织架构及管理规划 117、编制战略规划报告及组织评审 118、编制年度经营计划 119、季度经营分析会 120、年度战略目标调整 12、投资机会寻找与筛选 121、投资机会寻找与筛选 房地产信息及土地信息收集整理 初步投资分析 13、可行性研究 131、可行性研究 项目踏勘 初步经济性分析 地块初评 编制《项目关键节点进度计划》 市场分析 产品初步定位 规划设计草案 建安成本分析 经济研究 法律风险分析 编制《销售及回款计划》 确定规划指标 编制《项目总体开发计划》 编制《成本框算表》 编制《经济分析报告》 出具《法律意见书》 编制《项目可行性研究报告》 组织评审会 ? 2、前期工作 21、筹集开发建设资金 211、筹集开发建设资金 对企业和项目的内外因素进行分析 项目总投资的估算及编制用款计划 资金筹措方式的规划 编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表 选择筹资方案 筹资方案的实施及调整 22、取得开发用地的土地使用权 221、取得开发用地的土地使用权 参加土地交易会 签订正式土地合同 领取《国有土地使用证》 地质初勘 23、开发项目立项 231、项目外部立项 232、项目内部立项 233、确定市场定位 234、确定产品开发节奏周期 235、编制《产品初步建议书》 236、编制《项目开发计划》 24、申请《建设用地规划许可证》 241、申请《建设用地规划许可证》 准备申请表 准备申请人身份证明材料 准备土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书 准备《土地使用权出让合同书》及补充协议书 办理建设用地规划许可证 25、总规及方案设计 251、总规及方案设计 编制《规划设计任务书》 规划设计招标/委托 确定规划设计单位及中标方案 组织规划设计评审会 规划设计方案调整并确认 编制《方案设计任务书》 确定方案设计单位 组织总图、单体方案评审 组织结构、设备初步方案评审 方案报建 深化方案设计 景观、装饰概念设计 销售包装设计 ? 26、初步设计 261、初步设计/扩大初步设计 编制《扩初设计任务书》 确定扩初方案及施工图设计单位 主要设备、材料选型意见 初步确定交楼标准 设计方案交底 组织总图、单体深化设计评审 组织结构、设备初步设计评审 初步设计报建 景观、装饰方案深化设计地质详勘 深化扩初方案 27、施工图设计 271、施工图设计 编制施工图设计招标委托 参与施工图评标 主要材料设备选型 编制《施工图设计任务书》 景观、装饰方案施工图设计 建筑、结构、设备施工图审查 组织外部专家审查 审图公司审查 施工图报建 编制《设备材料清单》 ? 28、申请《建设工程规划许可证》 281、申请《建设工程规划许可证》 准备申请表 准备《建设用地规划许可证》 准备《土地使用权出让合同书》及补充协议书 建委或有关部门的初步设计批复 消防、环保、人防、档案、房产等有关部门意见 地名办批准的建筑名称 全套施工图及电子数据一份 专业审查机构关于该施工图的审查意见 工程地质详细勘察报告 其他必备资料 办理建设工程规划许可证 29、施工与监理招标 291、确定监理单位 施工标段划分 编写监理招标文件 收集合格监理商名录 合格监理承包商考察 考察结果评审会 选出合格监理承包商 招标会 现场踏勘 举行标前发布会 开标、评标和定标 与监理商洽谈合同 签订监理合同协议 合同存档及发放给相关管理人员 ? 292、确定总承包单位 编写施工总承包招标文件 收集合格施工总承包商名录 考察合格总承包商 招标会 现场踏勘 举行标前发布会 开标、评标和定标 与中标单位进行合同谈判 签订合同 合同存档 合同副本发给项目相关的合作伙伴及责任人 ? 30、工程报建 301、工程报建 准备申请表 准备建设用地规划许可证及附件 准备建设工程规划许可证及附件 准备施工图纸设计文件审查通知书 准备施工合同及中标通知书 准备监理合同及中标通知书 准备保证工程质量及施工安全的基本技术资料 办理项目建设资金落实证明 办理质量、安全监督手续 办理散装水泥、新型建筑材料相关缴费 准备其他要求报建资料 办理建筑施工许可证 ? 3、工程建设 31、施工准备 311、放线、验线和交桩 提出放线条件及质量要求 与测量单位洽谈放线事宜 签订放线合同 向测