国内外物业管理特征分析(精).docVIP

国外物业管理的基本特征分析 “ 物业管理 ” 一词同 “ 物业 ” 一样,亦来源于港台地区。然而,国内很多书籍和文 献, 都借助了 property management (简称 pm 或 real estate management(简 称 rem ,作为物业管理的英文名称。从国外近几年的实践来看,现代意义的 pm (或 rem 与我国开展的物业管理,在内容和范围上存在一定的差别,它一 般体现出以下的具体特征。 1. 内容及范围广义性 从近几年的实践来看, 国外开展的 pm 具有广义性的房地产管理含义, robert ? kgvin 讲到:pm 是对房地产产品的开发建设及使用过程的管理。而 alan ? spedlding 教授则进一步分析说:传统的 pm 未能从战略角度看待房地产管理问 题,它们未能将房地产作为一项有长期潜力的资源,而往往能被认为是一个 “ 负 方术语 ” ,是一项费用支出,仅仅为维持现状而运行管理 …… 此外,传统 pm 忙 于已建房屋资产 (built asset的管理,而忽视了它的其它潜在特征,如地段、功 能、价格、空间等。他还说:由于房屋的设计、建造与使用期的维修及运行是相 互联系的,故而房屋的获得与已建房屋资产的管理是密切相关的。因此, pm 的 内容既应涉及房屋的开发建设, 也应涉及房屋及其附属设备设施的维修及更新改 造。 从以上论述可见, 近年来国外 pm 的内容与范围不断地在扩大, 即传统物业使 用期维修管理扩大到物业寿命期的全过程管理。 从系统理论来讲, 这是一个合理 的发展趋势。 因为房地产产品是一个有机的综合系统, 其产品的生产与使用, 本 身就是系统时间维上互相不可分割的组成部分。 只有将其生产与使用的全过程相 互联系起来系统考虑其管理问题, 方能全面、 科学地认识房地产产品对人们生产 及生活所产生的效用及效益。 2. 物业管理的服务性特征 从国外 pm 的产生与实践来看, pm 具有第三产业的共同特征 —— 服务性。世 界上第一个房屋管理组织 ——“ 芝加哥建筑物管理人员组织 (cbmo” 成立之时就 提出:“pm 是应房屋业主的需求,而提供相应的管理服务 ” 。而 “ 国际建筑物业主 与管理人员协会 (bomai” 的成立(于 1922年,则进一步表明物业管理能够成 为一个独立的社会服务行业。 从国外近几年的 pm 实践来看, 近年来国外 pm 的服务性更多地体现在它对企 事业机构生产经营活动的辅助和支持方面。 alam spedding教授在分析这种趋势 时指出:由于 70年代以来房地产市场供求关系的影响及发达国家经济形式的变 化, 企业建造投机性商业及办公用房在一定程度上大为减少, 物业很轻易被转让 的态度,已让位于一种更谨慎的处理物业的态度。美国的 jane alder也指出:由 于企业拥有物业的时间较房地产投资商长, 这使得 pm 人员的工作更加稳定, 因 而可以长期承包这项业务, 并做出长期的运作计划。 由以上论述可见, 近年来西 方发达国家的企业,已普遍认识到 80年代泡沫经济所带来的种种恶果。在房地 产或物业的经营方面, 逐渐摆脱了以往短期投机以谋取暴利的不良观念, 并使房 地产经营管理的理念出现了根本性的回归, 即回到其为企业生产经营提供基本服 务的基础上。例如,围绕企业经营目标对 pm 的要求,计划并落实企业各项业务 活动开展所需要的场所(如自建、租赁或购置物业,提供物业使用所必须的服 务 (如房屋维修、 设备运行管理及服务等 , 从而最终体现房地产或物业的管理, 对企业生产经营的支持及辅助作用。 3.“ 设施管理 ” 模式的产生及其与 pm 的关系 本世纪 80年代以来, 西方经济发达国家相继出现了一些名为 “ 设施管理 (facility management , fm” 的专业管理机构或公司。在 80年代末期,这些国家相继产 生了本国的设施管理专业协会, 并于 1989年共同发起和成立了一个新的国际性 专业组织 ——“ 国际设施管理协会 (international facility management association, ifma” 。 fm 表达了一种新的发展的观念,即对于大型建筑物及建筑群的管理,要求采 用一种全面的、 综合的成本观念和效益观念。 具体来讲, 这种观念是将物业作为 一项支持企事业机构主营业务运转及改善其经营状态的主要资源, 并将用户要求 与物业功能有机结合起来, 全面考虑物业寿命周期内的经济性、 适用性、 服务性 等要求,从而达到物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合。 fm 与 pm 之间存在何种关系, 这是西方近年来 pm 或 fm 方面的专家论述较多 的问题。而其中具有代表性的观点,主要有以下三种: (1 ro bert