如何做项目开发的可行性分析---文本资料.docVIP

如何做项目开发的可行性分析 1?.区位分析?　　项目成功的先决条件是占据好的区位，这是由房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。一个开发策略的形成，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区和城市的经济基础、经济增长前景、人口条件（包括人口基数、人口密度、规划增长率、增长模式、就业状况以及开发项目相关的家庭收入情况等）的现状、发展趋势及其对市场的价格水平的可能影响。对于上述研究，城市的总体规划及各年度社会经济发展计划将能提供非常有用的资料。?　　另外，还应当认真分析备选区位的可进入性及已有竞争性项目的情况，以确保规划用途与周围环境相匹配。比如当前随着北京城市向外围的不断推进和居民生活水平的提高，在城市外环附近特别是靠近居住小区的地方掀起了一阵大型商城开发热潮。由于这些商业设施不靠近对外交通枢纽，集聚效益较差，对外地来京的顾客缺乏吸引力，客流量的损失是显而易见的。在这种情况下，开发者应选交通优良，有大面积泊车位的场地进行建设，以扩大商城服务半径内的常住人口数量、购买力水平能否维持商场一定的租金回报。? 　　2.?场地分析?　　如果说区位是项目开发的大前提，那么场地条件可称为项目开发的小前提。场地条件包括建设用地的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状及分区限制等方面。如在王府井地区进行商业设施改造建设，如果拆迁的是大面积的单位用房，需支付的费用将高于拆迁的居民房，但拆迁安置的麻烦及时间会比后者少很多。而建设用地的临街状况、大小和形状会对项目未来的经营回报产生重要影响。?　　一个场地如上述条件都不错，但不巧处于洪泛区、地震带或者场地附近存在“三废”污染，都会对场地的价值产生影响。一个居民小区，如邻近垃圾处理场、传染病医院或流动人口聚集地，居民的不安全感将会直接影响住宅的租金或售价。? 　　3.开发潜力分析?　　房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。设计楼群布局与场地达到一致，层面的分割实用并具有一定弹性，以利用物业投资者及时调整其功能。新开发项目应符合时代潮流,建筑设计要具有超前意识，以延长物业经济寿命。对于饭店和写字楼而言，符合时尚往往能在不景气的环境中维持较高的收入水平。而有的项目建成不到五年就过时了，甚至刚刚建成就会因为某些部分的过时而需从成本中扣减一定折旧额。?　　很难预测电脑化、光导纤维和超导等高科技的发展会对物业有什么影响，也很难说技术的进步是否会加速当前项目的过时，但我们从目前北京正在预售的一些写字楼可以看出，设计超前、装备先进的楼宇在价格上竞争力较强? 　　4.供需分析?　　市场分析就是对某类特定房地产的市场状况进行研究，以期对该类市场目前和未来的供需进行评估。无论是别墅、普通住宅、写字楼、商场、酒店还是工业项目，都应在筹划阶段对其相应的市场进行深入的研究。一般开发商比较注重分析市场需求而常常忽略了供给的影响，其实对竞争性项目的量化及分析也很重要。市场供需情况是不断发生变化的，作为更进一步的分析，则是探讨供需之间的关系并研究供需失衡的原因，并在此基础上预测供需双方在未来可能发生的数量转变。?　　比如北京，近几年由于写字楼供不应求使写字楼的租金和售价持续上升，到1994年，部分甲级写字楼月租金高达90美元/平方米，出租金率仍达到100%。但北京目前已有大小几十个项目，近174万平方米建筑面积的写字楼正在建设或将近竣工，写字楼供应的大量增加，已经使写字楼的 销售价格明显回落。如位于王府井大街附近的恒基中心1994年10月的 销售价格曾经达到4600美元/平方米，而从1995年10月第三届中国北京房地产交易展示会所显示的写字楼的市场 销售价格水平只有2961美元/平方米。根据专家预测，写字楼供需平衡甚至供过于求最终将会导致租金的回落。?　　缺乏有代表性的承租人或预租预售不畅是市场将出现转折的预警灯。分析者在获取市场信息时要注意排除一些非正常因素的干扰，如有的发展商为了促 销、促租或其它目的，提供特别的优惠条件吸引承租人搬迁，造成一种虚假的需求，而社会实际需求并没有增长。? 　　5.可行性研究?　　可行性研究日渐成为房地产开发前期工作的一重要组成部分。可行性研究是针对项目成本与效益关系的分析研究，包括财务状况报告和成本分析。?　　可行性研究中有关收入的报告往往会高估潜在的租金和 销售收入，或低估项目的费用及空置率。对未来现金流的估算，如不经过仔细推敲，通常会导致一个完全错误的结果。?　　但是，到目前为止，预测仍是房地产投资和开发规划中不可少的一部分，预测能够提出可能的事项并对这些事项进行估价，帮助投资者作出正确决策。为避免错误，准备财务报告应注意以下两点：?　　（1）、现金流量图应由经验丰富的房地产专业人