如何通过律师函提高物业费收缴率解读.docVIP

如何通过律师函提高物业费收缴率 笔者所服务的公司从2001年至2011年之间累积下来的陈欠物业费达到2,800多万元。当前物业成本持续上升，收取陈欠物业费是改善企业财务状况的一个重要途径。收物业费难，收取陈欠物业费更难。当下，律师函是一种文明、快捷、经济的敦促工具，我们在管理处所服务的区域内探索应用律师函催缴业主陈欠物业费，并对这些成功案例进行收集、归类、整理、分析、总结经验，为公司或业界同行收取陈欠物业费提供参考。 　　事件描述 　　我们服务的住宅小区建筑面积21万平方米，业主的主体经济条件较好，一部分物业是1998年和1999年建成的商品房,其中一部分是商铺、车库与住宅混合的；一部分是1990年和1995年建成的房改房，总计1,700多户。近些年，我们采用常规、委托、起诉等方式催缴上来一部分陈欠物业费，但是截至2011年11月，仍然有300多户业主有陈欠物业费。我们对此有四点顾虑： 　　1、300户陈欠物业费如果全部由律师进行催缴，律师是否有足够多的精力应对； 　　2、每一笔金额不是很大，绝大多数每笔都在一万元以下，律师是否愿意接这些案子； 　　3、物管雇佣律师的费用支出相对来说也是一个不小的数字； 　　4、如果全部以起诉方式，法院的受理数量太大，这样做的结果将可能会对小区和谐稳定产生不良影响。 　　因此，我们发挥律师函的功能和借助律师法律知识的帮助，由收费员代替律师送达律师函催缴。2011年12月份，管理处统一策划，先争取公司支持，与律师事务所的律师合作，具体组织六名收费员使用律师函催缴陈欠物业费。我们集中进行一个月催缴，先后三次使用300 　　多份律师函，共收上75户陈欠物业费27万多元，其中有些是2001、2002、2003、2004年的物业费。六名收费员中最多的一个收到8万多元，最少的一个也收到2万多元。 　　使用律师函催缴陈欠物业费的作用 　　可以获得更多的陈欠物业费的信息 　　陈欠物业费的特点是时间长、原因复杂多样。在常规催缴陈欠物业费的过程中，业主或物业使用人经常会隐瞒很多信息。接到律师函后，业主或物业使用人一般能够提供更多的信息，诸如： 　　1、物业产权人与使用人之间的租赁合同中双方约定的权利和义务的具体内容； 　　2、房屋经过多次产权交易后，交物业费的可能是新业主，也可能是物业使用人，还可能是原来的业主。比如一个车库经过开发商抵押给商业银行再拍卖给一个业主的过程，当向新业主催缴陈欠物业费时，他只想交自己购买后的那部分物业费，根据收费员掌握的信息，应该由他承担以往的费用，当收费员把律师函送达后，他迫于压力承认了是由自己承担以往的债务，于是收费员上门一下子收上来10年陈欠的物业费9,800多元。 　　重新划分欠费业主类型，为起诉做好准备 　　我们对接到律师函后的业主进行再次分类：第一类能够通过律师函催缴上来物业费的；第二类产权变更过户前的物业费可能是死费的；第三类房屋空置找不到业主的；第四类必须通过起诉的方式才能交上的；第五类确实经济困难交不起的；第六类与物业服务企业有相关利益或利害关系单位领导或相关人员暂时不宜起诉的。对于使用律师函催缴不上来的应该根据实际情况，选择其中的大部分业主分批进行起诉，形成律师函与起诉的良性循环。 　　转变陈欠物业费业主的态度 　　业主通常会避而不见或找各种理由拒绝交纳陈欠物业费，而且态度还很强硬，收费员往往是生了一肚子气，还一分钱没有收到。律师函具有一定的心理强制功能，一封润色加工后的律师函能够使对方迫于法律的严肃性而产生恐慌。律师函可以借律师事务所之招牌和律师的职业形象，以法律的名义将物管公司要起诉的强势态度进行放大式的传达。接到律师函后绝大多数业主的态度来了一百八十度大转弯，主动与收费员或与管理人员沟通协商。 　　改变收费催缴流程 　　这有利于让陈欠物业费业主形成良性的缴费习惯。我们使用律师函催缴陈欠物业费，增加了送达律师函和日后起诉内容，改变了原来的催缴流程：目前是以公司委托律师事务所为起诉业主的角色，收费员扮演的是业主和律师之间的中间沟通角色。这样收费员可以有很大的发挥空间来反复催缴。我们经过努力把陈欠的物业费催缴上来后，当年和次年的物业费相对来说要容易收，而且更容易促使业主形成日后良好的缴费习惯。 　　使用律师函催缴陈欠物业费的经验 　　多方配合系统使用律师函 　　公司、分公司、管理处经理、收费员、客服人员等内部组织、人员之间与外部律师事务所指定的律师之间默契配合，共同应对陈欠物业费的业主。管理处这个层面是使用律师函催缴流程的核心。我们先争取公司层面的支持，使公司层面同意使用律师函，之后就是与律师进行配合，起草好律师函；再之后就是有组织有计划推进，比如可以以会战的方式，集中发放一批律师函，制造出一定声势，让欠费的业主知道很快就要集中进行起诉；最后需要与各方协调沟通配合