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房地产项目成本管理办法 一、 总 则 二、成本管理职责 三、成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、开发环节的成本控制 （一）立项环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 （三）施工招标环节的成本控制 （四）施工过程的成本控制 （五）工程材料及设备管理 （六）竣工交付环节的成本控制 （七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制 五、 附 则 一、 总 则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和经验、教训，特制定本办法。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量安全为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、成本管理职责 1、认真执行成本管理制度，自觉接受公司各相关职能部门监督。 2、根据公司业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向公司提交立项可行性报告，履行立项审批程序。 3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。 4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。 5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围内。 6、正确处理成本、市场、工程质量、安全生产、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。 7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。 8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。 9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告上报公司主管领导。 三、成本监控 （一）成本监控系统 1、根据公司的管理体制，建立以操作监控为中心的成本监控系统。实行总经理领导下、主管领导监管、项目经理负责、各职能部门联动实施的运行机制。 2、各职能部门应树立全员成本控制意识，对项目成本实行全过程监控。 3、各子分公司应根据管理需要和项目实际情况，设置预算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。 （二）成本监控的要求 制度建设 1、根据管理的需要，公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度： 成本管理责任制及监控程序； 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)； 招、投标管理制度； 合同管理制度； 工程管理制度(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)； 预决算管理制度(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)； 费用控制制度； 材料设备管理制度。 以上制度，可分别制定也可综合制定。 2、应不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善公司成本管理制度。 计划管理 1、公司应按根据项目开发的节奏，及时编制下列成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况： （1）开发产品成本计划； （2）期间费用计划； （3）降低成本技术组织措施计划。 2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，做到成本统计数据化、图表化、台帐化。 3、应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。 四、开发环节的成本控制 （一）立项环节的成本控制 1、公司所属新项目立项时项目开发部向公司提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经公司立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容： （1）成本费用估算和控制目标及措施； （2）投资及效益测算、利润体现安排； （3）税务环境及其影响； （4）资金计划； （5）《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）； （6）投资风险评估及相应的对策； （7）项目综合评价意见。 2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交