房屋买卖有关配套设施纠纷典型案例-6-则.docVIP

房屋买卖有关配套设施纠纷典型案例 6 则 让法官更懂律师　让律师更懂法官投稿邮箱 ： judgelamp@126.com 　　　　　 　 　　　　　　陈枝辉　北京天同律师事务所 导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。文后另附：天同码 149 篇往期链接。天同码导航图 本期天同码，案例来源于国家法官学院、中国人民大学法学院编《中国审判案例要览》2014年（民事卷）部分房屋买卖合同纠纷涉及配套设施争议的典型案例。　　　 　　　规 则 要 述01 . 未登记的储藏间系附属物，应随主房屋转让而转让未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。 02 . 非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立使用，该约定因未征得其他业主同意而排除其他业主权利，应无效。03 . “车库”应理解为放置汽车，而非放置自行车之用对购房合同附送“车库”理解有争议的，应依诚信原则及交易习惯，理解为用于放置汽车而非自行车或其他物品。04 . 交付配套设施违约，但违约责任承担存在履行不能交付房屋配套设施违反约定，在认定违约责任承担时，尚需基于诚信和公平正义原则考虑是否存在履行不能问题。05 . 预售商品房已转移占有的，应视为房屋的交付使用开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付使用，但交付逾期并有瑕疵的，开发商应承担一定的违约责任。06 . 未划分区域的建筑收益，不当然归房屋买受人所有《物权法》实施前、院落建成后，居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益，不当然归房屋受让人所有。　　　　　　 规 则 详 解 01 .未登记的储藏间系附属物，应随主房屋转让而转让未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。标签：房屋买卖｜配套设施｜附属物｜储藏间　案情简介：2007年，许某购买陈某房屋，合同约定“房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积／平方米”。2012年12月，许某诉请陈某归还自卖房时就借用的储藏间并支付使用费。陈某抗辩称卖房并未包括卖储藏间。法院认为：①诉争储藏间位于独立的不同空间，并未附合于案涉房屋，并非房屋组成部分，其具有独立的经济价值，作用在于辅助、发挥主房屋效用，故为房屋从物。在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。②买卖合同约定，“房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积／平方米”，根据该条款所使用词句，结合语意习惯分析，该条款含义应指125.44平方米中不含附属用房建筑面积，即计价的125. 44平方米均为房屋面积。根据双方陈述，交易过程中双方曾就储藏间是否一并交易进行了协商，双方在交易过程中已知诉争储藏间存在。诉争储藏间未进行不动产登记，根据交易习惯，储藏间一般随同主房屋转移至新所有权人。如双方特别约定储藏间不随同转让，从常理来看，应在合同中进行特别声明或约定，明确诉争储藏间仍归原所有权人所有。陈某并不能就此提供证据，对于其关于双方约定将诉争储藏间排除在交易范围外主张法院不予采信。③许某陈述房屋交易时其同意将诉争储藏间借给陈某使用，而许某未就其向陈某催还诉争储藏间提供证据，对于其要求陈某支付储藏间占有使用费主张，法院酌情自许某起诉之日起予以支持。判决陈某归还许某储藏间，并按每月250元标准支付自起诉日至实际归还日的占有使用费。实务要点：未作权属登记的储物间不属独立物而系附属物，在当事人未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应一并转让。案例索引：福建厦门思明区法院（2013）思民初字第212号“许某与陈某等物权保护纠纷案”，见《许雪真、曾丽洁诉陈燕物权保护纠纷案（附属物权属的认定）》（王瑛、吕云平），载《中国审判案例要览》（2014民:54）。 02 .非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立使用，该约定因未征得其他业主同意而排除其他业主权利，应无效。标签：房屋买卖｜配套设施｜小区绿地｜地下空间案情简介：2012年，陆某从开发公司购买联排别墅，约定别墅周边由绿篱围合的绿地归陆某所有。2013年，因吴某在该绿地中排放地源热泵设施致诉。法院认为：①根据法律规定，构成《物权法》所称专有部分应具备构造上独立性、利用上独立性、能登记成特定业主所有权客体。规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为《物权法》第6章所称专有部分组成部分。本案争议绿地虽在合同中约定其中绿篱围合部