商业地产规划设计决定成败-国内商业地产存在五大问题.docVIP

商业地产规划设计决定成败 国内商业地产存在五大问题 国内商业地产规划设计目前存在五大问题?? 　　1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。?? 　　目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。?? 　　在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。?? 　　2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。?? 　　发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越　　快越好，回款越早越好。这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。?? 　　3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。?? 　　尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。?? 　　4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。?? 　　商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。令人遗憾的是，在实际的规划设计过程中，极少有某一方与经营者沟通和求教，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。?? 　　5、策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。?? 　　以深圳为例，商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理，更关注招商、销售代理收益，如果单独做前期策划，不但投入人力多，而且收费太少，往往兴趣不大。同时，开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识，更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪，而规划设计没有策划的导航，就只能跟着感觉走了。?? 　　规划设计缺乏明确定位五大弊端?? 　　1、缺乏必要的业态论证，造成盲目定位失误。?? 　　商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知，对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚，只看到商铺租售价值高于住宅的表面现象，于是乎，不管地理位置，不论项目周边商业氛围和人气状况，先盖个万儿八千平方米的商场再说，等项目建成了去招商，才发现项目根本无法满足经营要求，造成了商业项目的严重空置。?? 　　盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。?? 　　2、缺乏对商业业态的了解，导致建筑设计货不对板。?? 　　笔者接触过不少商业项目，先前在没有定位的情况下，为提升商场的品质，都规划设计了中庭，这些项目一旦未来引进超市市场，就必须将中庭填平，才能满足超级市场开放式陈列货架的需要。?? 　　3、规划设计重住宅轻商场，导致商场空间难用。?? 　　目前除商业中心有一些纯商业项目之外，绝大多数都是商住项目，发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。在商场的内部，比如由于住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字形动线；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。?? 　　4、缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重。?? 　　在超市租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足，如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计欠考虑或者考虑得不够，尤其是前文提到的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。?? 　　5、主力店规划之前不能确定，规划设计难以度身定做。?? 　　尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依