中融财信渝中城股权投资集合资金信托计划..doc

PAGE 1 13 中融国际信托有限公司 中融-财信渝中城股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2013年4月7日） 经办业务部门：机构业务部  声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日  目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 28458 一、 项目背景 5 14243 二、 信托方案 6 2639 （一） 信托基本要素 6 12786 （二） 交易结构 7 12356 1、 交易结构图 7 6414 2、 信托资金运用 7 10525 3、 担保措施 8 30878 4、 项目公司的管理 8 11837 5、 信托财产变现 8 30570 三、 交易对手情况调查 8 6780 （一） 项目公司 8 16231 （二） 项目公司母公司 15 18542 （三） 集团公司整体情况分析 27 8049 四、 项目分析 41 30670 （一） 项目基本情况 41 31611 1、 项目现状 41 7003 2、 开发计划及控规指标 42 1906 3、 开发计划 43 15031 4、 设计、施工、监理情况 43 27192 （二） 项目市场情况 44 12283 1、 宏观经济概况 44 4434 2、 当地总体房地产市场 46 1817 3、 项目市场情况 47 843 （三） 项目分析 50 13651 1、 总投资预测 50 11730 2、 已投入资金的合理性 50 20803 3、 项目资金来源与运用预测表 51 22041 4、 项目损益预测 54 30794 （四） 本项目综合评价 54 17679 五、 用款项目 55 13413 1、 用款项目简介 55 22110 2、 项目控规指标及开发进度 55 3512 3、 项目投资估算 56 2127 六、 风险控制措施分析 57 3399 七、 结论及建议 57  项目背景 本项目的交易对手为重庆财信房地产开发有限公司（以下简称“财信地产”）的子公司重庆中置物业发展有限公司（以下简称“中置物业”），财信地产成立于1996年，注册资金20000万元人民币，是重庆财信企业集团有限公司（以下简称“财信集团”）旗下的核心子公司，系国家一级开发资质的房地产企业，截至2011年末，财信地产累计完成开发及开发在建房地产总量逾400万平方米，产品领域涵括：城市ShoppingMall、国际甲级写字楼、大型旅游地产、精品滨江社区、低密度高端物业、城市国际五星级商务酒店、度假温泉酒店等物业类型。所开发项目分别获“巴渝杯”优质工程奖、重庆十大形象工程、城市建设“十佳项目”、“广厦奖”、“三峡杯”优质工程奖、“绿色生态住宅小区”、“用户满意度”等多项殊荣。公司以业务范围以重庆为中心，并已进入北京、四川、海南、上海、河南、贵州等10多个主要城市。2011年，财信地产连续四届荣获重庆房地产50强企业（2011年位列第11位），2012年3月“2012年中国房地产开发企业500强”测评活动中财信地产获得“中国房地产开发企业200强”（位列第106位）。 财信集团创办于1997年，是一家以房地产、环保为主，兼具市政工程建设、金融投资的大型企业集团，为国兴地产（股票代码：000838）第二大股东。截止2012年末，财信集团已拥趸100亿资产，公司业务已拓展至成都、北京、河南、贵州等城市。 2012年3月2日，财信地产通过竞拍获得位于重庆市渝中组团C分区33-1-1/04号的YZ-3-1地块，并于2012年3月2日与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同》，地块编号为YZ-3-1（以下简称“财信?渝中城项目”），土地成交价为106,264万元，项目总共建筑面积388,36