商丘市高端楼盘全程策划方案.pptVIP

标志建议 VI应用 充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户 地产销售每年固定4、5月；9、10月和春节前后为销售旺季，所以时间节点要选择在这3个时间段内； 根据本案情况应先确定施工进度，然后根据施工进度安排推广计划； 举例： 如果已经确定工程进，在工程开工前做前期入市宣传，主打概念让市场有大概认知，主要渠道为户外主要街道路口，定期为1个月； 开工奠基：开始进行具体宣传DM单页派发、短信、电视飞播等轰炸式宣传，主打楼盘优势蓄水排号，定期2个月； 开盘热销期：紧跟开盘时热销盛况，渠道DM单页、短信、电视飞播，主打“当天热销XXX套房源，炒热市场气氛”定期1个月； 持续期：单页宣传延续楼盘优势，品质、口碑，时间以当时销售情况而定； 清盘期：单页、户外、短信主打“最后一批楼王”直至项目结束。 针对本案现状，开盘时间暂定为9月或10月，针对这一开盘时间倒推所做工作。 策略下所营造的理想效果 战略总纲 市场剖析 项目报告结构 项目定位 营销战略 三商地产实效地产 开发策略 市场 影 响 城 市 解 读 新 老 城 现 状 项目 现 状 项 目 定 位 开 发 形 态 产 品 提 升 推 广 概 念 推 广 渠 道 运 营 模 式 S WO T 分析 推广战略 推广概念 三商地产实效地产 城熟区·财富层·精英生活 成熟的配套 周边各种生活设施 衣食住行的方便 精致的生活 经典的户型 精英阶层 周边商业 投资黄金地段 财富象征 节点及要点确定 推广战略 途 径 营销前置+营销执行 1 营销前置 2 营销执行 以往：开发商 定位 产品 客户 营销、策略、推广、展示等操作层面。 客户细分与研究成为关键 卖点 前置：客户 需求 产品 开发商 定位 产品创新基础 差异化+深入认知客户 一切从客户需求出发 建立关于客户需求的认识： ——客户是谁？ ——客户特征？ ——客户需求？ 项目定位 三商地产实效地产 客户是谁？ 部分投资住宅人群，转战四线城市 高、中端 外 地 （投资、居住） 外出务工人员归乡购买 商丘生意人，对房地产有一定认知，喜欢对比做决定 企事业单位人员、公务员，迷信能人意见 中高端 城 区 对价格较不敏感，对广告不敏感 对房地产认知有限，对县城亲友意见敏感 乡镇富裕进城居民 中端 乡镇进城人员 特征 消费水平 分布区域 项目定位 三商地产实效地产 客户是谁？ 重要 客户 区域炒热、项目包装可吸引说服 趋利性吸引，最关心项目营销价值实现后的价格体现 投资人群 抓牢区域宣传即可对这些人的意见领袖形成影响，同时在项目运行期进行适当宽范围宣传即可吸引 谋求进入城市发展或子女进城需求； 购买能力较强，对于价格较敏感； 对于身边成功人士或城市亲友的评价最为看重 进城人群 重点 客户 需要做大量针对性推广方可打动； 对于项目细节营造提出较高要求 成长于商丘，追逐更好的生活； 购买力较强，价格敏感，对产品挑剔； 对于安全性、便利性、配套要求高 商丘人员 核心 客户 分析 描述 类型 项目定位 总体定位“形象” 三商地产实效地产 案 名 ：御景苑 定位 ： 城熟区 财富层 精英生活 定位解析：精英阶层需要精彩绽放的居所，享受精致的生活！ 项目定位 定位总结 三商地产实效地产 以挑战者的身份进入 针对性极强的客户定位，借助周边配套 宣传生活的便利，人气的旺盛，正对城 市精英阶层，打造精彩绽放的作品，营 造精致的生活！ 战略总纲 市场剖析 项目报告结构 项目定位 营销战略 三商地产实效地产 开发策略 市场 影 响 城 市 解 读 新 老 城 现 状 项目 现 状 项 目 定 位 开 发 形 态 产 品 提 升 推 广 概 念 推 广 渠 道 S WO T 分析 开发形态 针对问题 三商地产实效地产 项目针对性问题 地块的局限性如何更好的规划？ 户型搭配如何更加合理？ 如何使项目更具竞争力？ 开发形态 开发建议 三商地产实效地产 地块A 地块A：面积为2.7亩左右，不够方正但位处临街拐角处 地块B 地块B：面积为45亩左右，地块方正利于规划 开发形态 开发建议 三商地产实效地产 地块A 由于地块A本身属性限制，建议规划为底层为4层的商业，以上部分为一室一厅、小两室或是自由空间，可以随意划分，强化项目的投资价值，应为此地块为街边转角位置，临街商业面积大，是利润突破点。 开发形态 开发建议 三商地产实效地产 户