建立房地产价格评估体系在税收征管中的重要意义.docVIP

浅析价格评估体系在房地产税收征管中的重要意义 一、建立房地产价格评估体系是现阶段税收征管工作的需要 房地产业的快速发展与宏观经济和社会发展紧密相关，房地产业和及其交易税收在税收总收入和财政总收入中占有举足轻重的地位。《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额；《中华人民共和国契税暂行条例》规定，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可参照市场价格核定。 首先，是强化税收征管的需要。改变房屋交易纳税申报由纳税人或中介评估公司报多少、征收机关核多少的状况。应用房产交易计税价格评估管理系统，就有了依法治税的“杀手锏”，最大限度地制止纳税人“有意”低报、“避税”的行为，严格征管，堵塞买卖双方隐价瞒价低报成交价格造成的税收漏洞。 其次，是化解职业风险的需要。解决征收机关在房屋交易核定计税过程中受人为因素干扰，确定偏低幅度宽严尺度、标准把握不统一等问题，减少征收机关价格审核人员的自由裁量权，化解职业风险。 再次，是完善争议处理的需要。建立争议处理机制，有效解决征纳双方对计税价格核定的争议，既保障纳税人的合法权益，又体现征收机关依法公正、公平治税。目前房地产评估标准有两个，即建设部《房地产估价规范》（下称规范）和国土资源部《城镇土地估价规程》）（下称规程）。《规程》主要按照土地用途、权利状态两种目的进行分类，没有对课税目的进行单独分类；《规范》从评估目的的角度将房地产评估分为12大类，课税目的评估是其中之一，但是受税法规定、征管和评估实践等影响，对计税价格评估标准相对简单。计税价格评估与其他目的的评估相比，主要有以下区别： 　　1、计税价格评估数量巨大，时间跨度小。 　　房地产的取得、交易、保有总是在不断地进行，经济发展程度越高，这种运动越活跃。随着税制改革的深入，房地产保有阶段税收的地位越来越重要，但这个阶段不存在一个可作为课征依据的实际交易价格，课税价值必须评估产生。这与交易阶段的计税价格以实际交易价为一般，以评估价格为特例的情况完全不同。这也是税制改革将使得房地产评估的地位日趋重要的原因之一。但是这同时也带来了评估量大增；由于政府课税的时效性和年度性，所以要求时间也相对较短；而且每年要重复不断地进行。 2、个案和批量评估相结合，逐步到批量评估为主。 　　除了征地和拆迁房地产价格评估外，无论是抵押、保险、纠纷等目的的评估都以特定房地产个案为主。而课税评估既有个案评估，更有对于一定区域内的成批量评估。随着房地产税制改革，整个税制结构中，对房地产保有阶段课征的税种将逐渐占据主要比重，相应地对于成片房地产的集中评估将成为主流。　　3、房地产计税价格评估一般都有规范性的折扣规定。 　　除了课税评估外，几乎所有房地产评估都力求房地产评估价格与真实价格的逼近，即使有价格折扣也作为民事关系当事人之间进行讨价还价的结果。房地产的课税评估往往将这种折扣制度化、固定化，这实际上构成了房地产计税价格评估的一部分。目的在于使最终评估价格更容易为纳税人所接受。因为折扣制度使课税价格远远低于实际价格，纳税人心理上容易接受。　　4、海量数据为支撑的信息库及其完备的管理制度。 　　房地产计税价格评估从纵向上来看涉及课税对象的取得、转让、保有各个环节，从横向上来讲涉及一定区域内的全部房地产，这就需要有齐备的资料信息作为支撑。在初期可以暂时借助于路线价法或者样板房评估，然后通过系数设置对具体的课税对象进行价值修正。但是从长期来看，应过渡到对每一个课税对象的价值管理，并通过对装修、改建的管理，对其价值变化实施动态管理。这就需要完善的管理制度和海量的数据为支撑。 5、公权力的介入和申诉制度。 　　其他目的评估基本上属于纯民事活动范围，但课税评估是介于民事、行政活动之间的一种行为。纳税评估机构依法进行评估，并由独立评估师签字确认，但评估过程要在很大程度上受政府公权力的干预。而另一方面，为保证评估结果的公正性，保护纳税人的合法权益，防止公权力对纳税人权益的损害，也需要建立一系列复议、申诉制度，保证纳税人获得必要的行政、司法救济。 二、房地产价格的形成分析 房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。可用货币支付， 也可用实物偿还。 （一）房地产价格形成的基础 1.房地产的有用性：指房地产能满足人们的某种需要或欲望。 2,房地产的相对稀缺性：不能自由取得，俗话说不能满足人人敞开的需要。 3.对房地产的有效需求：指人们由于购买力所形成的需求。 价格是由三者相结合来产生的。在现实生活中，不同的房地产价格指所以有高低差别，同一房地产的价格之所以有变化，也是由这三者的程度不同及其变化引起的。 （二）房地产价格的种类 1.按房地产的实物形态不同划分 有房产价格、地产价格、房地价格、房