南京御湖国际项目决策报告定.ppt

一、城市分析与投资策略 二、项目背景介绍 三、项目质素分析 四、项目规划与产品分析 五、市场情况分析与价格预测 六、尽职调查、审计评估情况 七、合作方案 八、经济测算 九、决策事项 目 录 经济测算 本项目未售面积约2.8万平米（不含1-4层及地下车位） 经济测算 股权转让款 万元 14000 年利率 　 15% 计息期-月（至2011年底） 　 12 我方应分配利润 万元 2100 本项目股权转让款按15%年利率计息，项目公司以利润分配形式支付，如按12月完成收购截至到2011年底，应分配利润为2100万元。 经济测算 本项目未售物业按23800元/平米均价，可实现回款6.9亿元，实现约2亿元净利润，现金流能够优先覆盖我方后续收回投资及分配的利润金额。 经济测算 我方拥有优先收回投资及优先分配约定利润的权利，按1年后项目公司进行清算，项目未售物业销售均价达到21000元/平，即可收回投资及收益。 一、城市分析与投资策略 二、项目背景介绍 三、项目质素分析 四、项目规划与产品分析 五、市场情况分析与价格预测 六、尽职调查、审计评估情况 七、合作方案 八、经济测算 九、决策事项 目 录 决策事项 提请地产委员会决策以下事项： 一、同意地产投资事业部以航发投资管理有限公司名义按照议案汇报条件就联合获取南京顾家营项目与江苏明城投资集团有限公司、香港玛德理投资实业有限公司签署《南京顾家营项目合作协议》。 二、同意地产事业部以中航国际非上市下属公司按照议案汇报条件就收购江苏明城房地产开发有限公司85%的股权，并以航发投资管理有限公司名义与江苏明城投资集团有限公司签署《江苏明城房地产开发有限公司股权转让协议》及其补充协议。 三、为便于南京、合肥项目的拓展运营，申请由地产投资事业部在南京成立合宁工作小组，专事在华中（南京、合肥、南昌及周边城市、地区）发展新项目。 汇报结束！ 谢谢！ 项目质素分析 交通自驾情况：临近多条高级通道，距市中心4-5公里，项目临近城市主干道，也造成了与湖的区隔和噪音污染。 道路系统： 龙蟠路： 现状路幅宽40米，双向6车道； 建宁路： 现状红线宽40米，双向6车道； 龙蟠路 现状红线宽40米，双向6车道； 九华山隧道 现状双向4车道； 龙蟠路 宁镇公路 九华山隧道 本项目 建宁路 项目质素分析 公交站牌 一号线南京站 地铁一号线 南京站 往城北 往主城 本项目 公交系统： 10路：长途东站-中山码头 130路：仙居雅苑 -玉桥市场 141路：百水芊城-南京车站 143路：白马公园-宁工新寓 159路：长途东站-高新区 17路：南京车站-紫金明珠 22路：傅佐路 -万寿停车场 28路：长途东站-湖西街 309路：南京车站南京站-悦民路 36路：南京车站-柳营 轨道交通系统： 地铁1号线 公共交通系：地铁一号线及多条公交线路毗邻本项目，地铁至新街口仅需10分钟。 项目质素分析 配套：本地块三公里范围内基本配套齐全，但离项目较近区域配套档次、规模、种类等不具优势。 本项目 紫金山风景区 1 苏果社区店 金陵石化大厦 金思维大厦 公用金卡大厦 兴隆大厦 1 2 3 4 南京国际展览中心 紫金山天文台 玄武湖公园 南京长途汽车总站 南京地铁站 红山森林动物园 1 2 5 6 3 4 1 1 2 南京林业大学 迈皋桥小学 教育 商业 办公及住宅物业 金融及其他 2 2 1 3 4 1 2 4 6 3 1 5 项目质素分析 规划中配套档次有大提升，滨水1912的引入给项目带来了新鲜的潮流气息。 本项目 紫金山风景区 商业体 项目 游乐场，规划将成为滨水1912 紧邻项目现场，东侧规划是南京紫金房地产公司开发的6层大型商业。同时，一街之隔的玄武湖畔，规划将出现一个投资约12个亿的大型商业休闲街区的改造，即滨水1912（1912为南京著名的酒吧一条街，位于总统府旁）。 商业体位置 滨水1912 项目质素分析 景观资源：玄武湖边唯一的一线观景楼盘，可远眺紫金山，稀缺性和资源属性极佳。 御湖国际 项目质素分析 项目区位条件优良，拥有便捷的交通和绝佳的自然景观，区域供应有限，属于稀缺的城市土地价值，但项目形象塑造不成功。 项目临近城市主干道，对外交通联系便捷，但也造成了与湖的区隔和噪音污染； 2 项目位于主城玄武区，占据玄武湖和紫金山绝佳的湖景和山景资源； 1 区域土地存量有限，本物业日益凸显其地段的稀缺价值； 3 离地块较近区域配套档次、规模、种类等不具优势，规划中配套档次有较大提升； 4 除自然资源外,项目缺乏营销整合,造成项目缺乏鲜明形象和市场影响力,与同样具有玄武湖紫金山的南京国际广场相比,形象与价格都差距过大. 5 一、城市分析与投资策略 二、项目背景介绍 三、项目质素分