世联_成都洛带古城旅游项目定位报告_75.ppt

2006-7-26 8号桥创意知名企业的聚集为休闲餐饮、商业及展览活动带来极大的人气和知名度 成都创意古镇 文化艺术产业通常的盈利模式 产业链完善 盈利模式 案例借鉴 文化艺术产业通常的盈利模式 产业区的不动产 包括各种场馆租赁、艺术家工作室、艺术家公社、启蒙艺术营及艺术家原创景观工作室等，成为艺术产业园日常的重要收益之一。 展览 通常利用各类大型博览会，包括艺术博览会、古玩艺术品博览会，艺术品投资与收藏博览会、画廊博览会等；除集中在北京等人流集中的少数几个大的展览馆、博物馆展览有盈余收益外，收益较低，一般作为带动周边人气的公益性设施。 商业配套 目前来看艺术聚集区的商业配套仍然以餐饮为主，当然随着艺术产业带来的城市功能强化，各种休闲商业业态也随之而来，在产业园区建设后期的商业配套有较强溢价能力。 居住配套 作为文化艺术产业区的配套，建面占比最大，主要服务于产业区的产业人员；在后期，随着艺术产业区休闲度假功能的提升，居住配套成为平衡项目收益的重要内容。 1 2 3 4 艺术品交易市场 目前最常见的盈利方式，有一定的区域属性，如北京宋庄的市场专门代理宋庄艺术家的艺术产品，其盈利能力与产业园的发展成熟度直接相关。 5 酒店配套 当文化艺术产业区成熟度高时，区域属性转向目的地型的集旅游、休闲、产业为多功能复合区时，酒店成为日常收益的一部分收益。 6 本项目盈利模式的探讨 产业链完善 盈利模式 案例借鉴 在自主经营开发的基础上，实现项目的长期可持续经营，必须保证项目的基本收益率。 从文化艺术产业通常的盈利模式与案例借鉴来看： 展览设施：以非盈利性功能为主的博物馆、展览馆、美术馆等设施，在项目开发中宜适当控制比例，占比不超过10%； 产业区设施：内容包括产业区的不动产、艺术品交易市场等设施；其中本项目除了布置传统的艺术品交易中心，还增添了创意市集等特色商品交易，增添项目旅游的活力，由于其实现的溢价能力有限，宜紧控面积；借鉴案例，将产业区总体设施比例控制在20%以内； 居住配套：居住配套成为项目盈利模式中占比最多，成为平衡项目盈利能力的最重要内容；在保证项目基本收益的基础上，控制居住配套建筑面积； 商业配套：本项目的商业配套突出休闲度假的功能，在相对陌生区域，形成商业配套的集聚效益，规模不宜太小；综合考虑，将商业建面占比10%左右； 酒店配套：日常收益的重要组成，本项目除了增设普通度假酒店外，还为设计师提供了专属建筑师群落酒店，提升项目溢价，总体比例在10%左右。 本项目的功能构成 100% 49% 8.8% 40.2% 51% 12.6% 4.2% 0.4% 3% 7.5% 0.7% 7.5% 15.1% 占地面积比例 79.6 0.74 58.7 总计 32 0.8 25.6 联排别墅 住宅 7 1.3 9.1 花园洋房 39 0.89 34.7 住宅合计 0.59 0.5 0.3 1 1 1 0.5 0.5 0.5 容积率 40.6万 24万 公建合计 10万 5万 精品度假酒店 亚洲青年建筑师群落 创意市集 民俗艺术品交易中心 时尚精品商业街 艺术交流中心 博物馆 工作室社区（艺术家邨） 功能 3.3万 1万 酒店服务 6万 3万 展览 0.6万 0.3万 6万 6万 交易 2.4万 2.4万 0.3万 0.3万 12万 6万 创作 占地面积 建筑规模 “古镇”一瞥 艺术家邨——代表时尚发展潮流与民间保护创作的艺术家邨，成为项目的引爆点之一，迅速提升区域知名度 规模 建筑面积6万平米； 基本功能 提供具有艺术创作功能的低密度式物业类型，吸引知名艺术家、艺术机构、文化传媒公司以及当地时尚高端人士进驻，以进行艺术创作； 8号桥创意区作为上海卢湾区重点建设的精品特色现代化园区，其中心化效应带动了整个上海文化艺术产业带的高端文化资源迅速聚集，行业交流平台得以整合与完善 业态引进 二期即将入驻的企业有创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5、WINKING动漫公司，、建筑师事务所AEDAS等 。 政府支持 获得上海首批创意产业集聚区、全国工业旅游示范点、企业信息化示范园区以及卢湾区品牌发展２００４－２００５双年企业奖等荣誉 发展目标 构筑沪上新兴创意产业集聚地 时尚新地标、创意策源地 纽约苏荷区—通过艺术产业的带动，成为纽约市重要的艺术区、时尚地与休闲旅游区 案例借鉴 苏荷区是世界最著名的艺术区之一，也是纽约艺术发展区域的核心 SOHO是“South?of?Houston ?Street”的缩写，中文译作“苏荷”； 位于纽约市曼哈顿岛的西南端，属于下城区域； ?目前纽约的艺术区主要分布在Greenwich village（西村）、East village （东村）、Tribeca、 ?Kings Brooklyn（黑人区）、Ch