投资大连总部园勾地项目和收购大连金开公司70%股权的可行性研究报告.ppt

总结与建议 1、华邦作为大连本地开发商，在当地社会资源丰富，有助于我方在大连开展业务，同时能推动总部园项目的获取。 2、项目具有较好的销售基础和前景，可以为地产业务贡献销售业绩。 3、项目交易方式设计较为合理，可以最大限度的减少我方的风险。 建议董事会批准按照汇报条件收购金开公司70%的股权，与华邦签署金开公司股权收购协议及相关协议。 汇报结束！ 谢谢！ 大连城市规划方向为“西进北拓”和“大大连建设规划”，即把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区； 项目所属区域为沙河口区，属于城内四区，大连传统的区域地位是西岗、中山、沙河口、甘井子，随着核心区中山区和西岗区的逐渐饱和，沙河口的地位已逐步升级。 同时所有竞得土地挂牌价等于竞得价，显示政府对于土地控制能力较强 备注：2010-32、33号地块楼面价超过6500元/平米，此价格为包含回迁区的价格，实际可售面积楼面价格超过10000/平米。 * 项目销售均价参照土地价值类似的星海大观与中心裕景，预计可实现18000元/㎡； 根据项目的产品定位与客群定位，参照项目相似度更高北京公园、明秀山庄与玫瑰东方，结合大连成交面积年均10%的增速，预计本项目可实现月均去化面积5000㎡，去化套数30-35套。 * 增加2%的250平米大四房，总价重新计算。 公寓类产品客户多以投资客为主，万达公馆是东部达沃斯会议中心配套酒店式公寓项目，新世界公寓是是新世界酒店的配套服务式公寓，均对本项目无较大借鉴意义； 沿海国际中心占据了较好的地段优势，具有稀缺的景观资源，对投资客户的吸纳能力更强，因此本项目未来可实现的均价与销售速度将与沿海国际中心当前均价与销售节奏相仿，预计均价15000元/㎡，月均去化面积1800㎡，去化套数35-40套。 * 项目所属区域为金州，位于大连开发区通往金州的五一路旁，靠近大连轻轨金州支线鸿玮澜山站约300米；距离金州核心区约4公里，距离开发区核心区约4.5公里，车行时间10分钟以内； 4.9日，大连金州与开发区合并成为大连新市区，即金州新区；金州新区GDP占大连GDP的三分之一； * 因四至均为规划路，无项目支撑点，故删除。有效信息已经移至本P 交通：靠近轻轨鸿玮澜山站，达到开发区一站地，票价一元；五一路是联系金州和开发区的主干道； 学校：邻近大连大学城之一，大连理工大学城市学院，还将有数所学校搬迁到附近； 周边生活：目前周边生活尚不是很便利，但项目所在区域属于居住区，周边有两个大盘尚未开盘，建成后将为客户带来生活便利。 * 区域合并成为金州新区，在整个城市地位不断上升； 公共交通、私家通行均极为便利，同时邻近大黑山，具备景观资源； 项目在区域内属于体量较小的开发项目，以住宅开发为主； 开发体量较小，但目前区域内尚无其他项目销售，具备销售的空档期 * * 开发区和金州（金州新区）市场占整体市场的份额、售价水平均与其经济地位不相称，同时市场波动较大，显示出市场发展尚不成熟，但也体现了其未来巨大的发展空间。 汇报目录 一、项目概况 二、市场分析与产品定位 三、规划方案 四、合作方案 五、经济测算 六、总结 股权比例：注册资本7,300万美元，我司占70%，华邦占30% 双方责任：我司负责提供70%资金投入（含5,110万美元外资）、规划设计、开发建设和管理；华邦负责提供回迁用地、前期投入拆迁资金、推动地块拆迁、协调政府关系、项目获取后协调政府关系确保方案通过政府审批、回迁房从规划到入住过程中的政府关系协调 资金筹措：地价50%由双方按股权比例投入，后期投入由项目公司通过外部融资解决，外部融资不足的由我司提供优先受偿的股东贷款，年利率按15%收取 公司运营：董事会设3人，我司2人，董事会决策需半数董事同意；由我司负责公司运营管理、开发建设；华邦派一副总协调政府关系 利润分配：根据当前市场及5,500元/平米楼面地价，预计项目税后净利润16亿元，华邦对应收益4.8亿元；在项目获取后根据实际成交地价确定税后净利润目标值，目标值的30%作为华邦的优先分利，剩余部分收益全部分配给我司。 合作方案 股权转让：华邦分别在项目公司取得国土证、净地交地和取得商品房预售证（不晚于2012年1月31日）逐步向我司转让10%，10%和5%项目公司股权。在回迁房交付满一年起5个工作日内，向我司转让剩余的项目公司股权5% 。华邦可以15,000元/平米价格购买8,000平米（4层以上16层以下）写字楼，购房款直接冲抵股权转让对价。 转让方式：以转让股权相应比例的注册资本金作为转让价款。转让的同时，我司向华邦支付按相应比例税后净利润目标值作为保证金。华邦以其在项目公司全部权益及收益作为偿还保证金的担保。在项目实际实现可分配利润时