南昌滨江项目运营蓝本（初案）.pdf

BLUEPRINT TM 滨江项目运营蓝本初案 本方案严格保密，版权归本司所有 Beth road decisions out 思路决定出路…… 中国式地产，一半看”天”，一半看”地” “天”乃国政宏观格局，“地”乃周边竞争格局+当局执行 第一章 CHAPTER1 宏观格局 MACROSCOPIC 思考格局有多高,我们就能走多远 找到回归的纽带,我们就能完美的落地…… 第一节：国政研究 运营定律把控 MACROSCOPIC 调控规律研究： ◆2007年，楼市，股市全面火焰喷高，疯狂无比 ◆2008年，金融温疫横行，楼市股市全面沦陷 ◆2009年，国政救火，楼市股市双双反弹，冲锋历史新高 ◆2010年初，中央经济会议爱昧态度，楼市局面大好，锋火连绵，屦创量、价新高 ◆2010年4月，过火局面，国政无法再旁观：国10号文件调控出台； ◆2010年5月-8月，全国楼市慢慢冰封，量价齐跌； ◆ 2010年9月，地方政府、银行执政按赖不支，放松小政策，各大城市又现暖潮； 国家又在虎视眈眈，温家宝重申遏制房价过快增长决心 调控时间比对： 2007年11月：楼市冲刺最高锋，08年3月调控； 2008年05月：一落千丈，2个月未出，免税减税、货币宽松等调控回拉， 历经6个月调整周期，迎来复苏； 2009年初：楼市全面苏醒，6月后，出现全面断货局面，从3月开始到2010年 3月，12个月的量、价齐升，再创楼市历史新高。 2010年4月：国10号令，调控出台。历经4月，量价齐跌 2010年9月份，全国迎来暖意，一线城市回涨环比超10% 预测结果：从调控历史比对数据来看（平衡是国家调控的准则） 结论： 向下调：3个月即出上调政策，极限为6个月左右 向上调：5个月至一年，出下调政策 数据分析：本次调控影响：6-8个月时间！2011年初步入复苏！ 第二节：政要调控 市场轨迹研究 MACROSCOPIC 疯狂房地产遭遇“急刹车” 如果没有4月中旬政府的果断出手，很难想像目前的国内房地产市场是处于何种境地：升 上天堂？抑或是坠入地狱？总之，脱缰的野马终究会把马背上的主人甩落下来。 4月14日，国务院召开常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月 17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价 过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。随后，住建部等部委和地方相继出台 政策。 点评：时至今日，被号称史上最严厉房地产调控已经运行5月，部分高房价地产出现了成 交量快速下降，价格依然僵持的局面，有传言称政府正在酝酿下一波调控政策，目的就 是让房价下降到合理水平。尽管最终的调控效果还不得而知，但无论如何，政府表明了 让老百姓居者有其屋的态度，未来值得期待。 调控的目的，是平衡与健康，开发者与购买者都应正确看待调控！ 4月一线城市房地产销售整体回落 重点城市成交面积涨多跌少，除武汉外，均不及09年同期。4月第二周 （4.12-4.18日）重点城市成交量全面上涨，涨幅均超过10%。 中下旬一系列房地产政策相继出台，国土资源部公布新一年土地供应计 划，住房建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关 问题的通知》及各商业银行关于二套房贷的政策等，4月第四周（4.19-4.25日）重 点城市中除武汉外，成交量均明显下跌，北京、上海和深圳和上周环比分别下跌 45.46%、32.94%、63.89%，而房价稳中有升。 在调控政策的影响下投机和投资性的住房需求首先得到了抑制，市场逐渐 不明朗化，开发商和需求者观望情绪严