盐城市人民路西、学海路南地块可研报告设计部分.pptx

盐城市人民路西、学海路南地块可研报告（设计部分）总目录土地分析市场分析项目定位设计方案成本分析运营开发交易模式4.1 设计规范要点 4.2 规划条件解读4.3 土地价值分析4.4 方案比选4.5 初步设计方案4.6 示范区设置4.7 产品要素级配4.1 设计规范要点日照与间距要求住宅建筑之间平行布置的最小间距参照文件：江苏省城市规划管理技术规定（2011）盐城细则遮挡建筑建筑类别高层小高层多层低层被遮挡建筑高高层4020126日照时长：一般住宅的居室（卧室、起居室或厅）应满足大寒日有效日照时间不低于2小时（含旧区改建项目内的新建住宅）；有效日照时间可以分段累积计算，时间段不宜超过2个时段，每个时段不宜小于30分钟；住宅计算起止时间为大寒日上午8时至下午16时，北纬33度38分（盐城），采样间距为0.3米，时间间隔1分钟，窗台高度0.9米11层及以下住宅12层及以上住宅按照日照间距计算公式日照影响分析11层及以下住宅间距计算：住宅建筑的建筑间距计算公式：L=L1+L2其中L=建筑间距 L1=日照间距 L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离住宅建筑的日照间距计算公式：L1=i*H其中L1=日照间距 i=日照间距系数(盐城1.39) H=建筑的计算高度住宅建筑山墙最小间距高层小高层多层低层高高层15139 9多层13986低层139664.1 设计规范要点建筑物的退让距离参照文件：江苏省城市规划管理技术规定（2011）盐城细则建筑物后退道路红线高层建筑主朝向沿城市主干道布置时，应加大退让尺度，应不小于规划建筑物高度的0.5倍。基地出入口与城市道路相交的建筑基地出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交不宜小于75°各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距离桥隧坡道起止线的距离，不宜小于30米。基地位于两条以上道路交叉口，出入口宜设在级别较低的道路上。建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米，应设置穿过建筑的消防车道，有困难时应设置环形消防车道。有封闭内院或天井的建筑沿街，应设置连通接到河内元的人行通道（可利用楼梯间），距离不宜超过80米。建筑物后退蓝线沿河道两侧新建建筑物，其后退蓝线最小距离不得小于8米；尚未划定蓝线的，在符合河道保护相关要求的前提之下，后退河道上口线的最小距离不得小于10米。在设防洪堤河道两侧建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。建筑物后退城市公路沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按照后退城市规划道路红线要求执行；在其余路段两侧，后退高速公路隔离栅外缘不小于30米，后退公路两侧边沟（截水沟，坡脚护坡道）外缘，非高速公路的国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其他道路不小于5米。建筑高度≤50＞50道路宽度≥4015由规划主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。≥30，＜4010＜3084.1 设计规范要点建筑物的退让距离参照文件：江苏省城市规划管理技术规定（2011）盐城细则建筑退让道路距离内规划具体要求1. 新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合详细规划设置。2. 城市新区建筑退让40米及以上道路不小于25米(其中不小于15米绿化带)，建筑退让40米及以下道路不小于15米(其中不小于10米绿化带)，作为临路绿带。3. 主干道交叉口留足不小于5000平方米(近似正方形)、主次干道交叉口留足不小于3500平方米(近似正方形)、次干道交叉口留足不小于2500平方米(近似正方形)作为交叉口绿化广场建筑后退城市公共绿地地下空间退让要求地下建筑物退界距离应当满足施工安全、地下管线敷设等要求，一般不小于基础底板埋深的70%，且不得小于5米 (旧区或用地紧张的特殊地区不得小于3米)。在满足相关规范的前提下，相邻基地的地下建筑物可毗邻建造。地下室出人口及其他构筑物在满足施工安全、市政管线敷设、交通、消防等要求的前提下，退界距离可酌情减少。地下建筑物后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状建筑的外墙距离不宜小于10m.建筑类别后退城市公共绿地边界的最小距离（米）绿地在建筑的东、西、南侧绿地在建筑的正北侧围墙0.50.5低层23多层35高层3建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的0.12倍，且大于6米。4.1 设计规范要点面积计算规定参照文件：盐城市市区容积率规划管理办法（试行）层高：住宅层高不应低于2.8米，且不应高于3.0米。当住宅建筑套型内局部层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算。阳台、