专业市场(商铺)可行性报告.pdf

专业市场（商铺）可行性报告 •商用物业• 2007 专业市场可行性报告 策划：《安家》杂志记者部 执行：《安家》记者 詹伟锋 专业支持：中国商业地产联盟、中国步行商业街工作委员会中国商业联合会、华高莱斯国 际地产顾问、汉博顾问、伟业商业公司、华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司、亚信联行、 海创商业设计机构 ●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业（批发）市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业（专业）商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的 2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值，确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮 商业地产的利润空间和市场前景吸引了越来越多的开发商进入这一领域，但其开发运作的 复杂和困难也是有目共睹，现在，北京地产圈中，无论是专家、开发商、专业机构还是媒体， 都对商业地产“销售火暴但经营成少败多”的局面有比较清醒的认识，可以说在 2000 年之后 的商业地产发展大潮中，我们正在发现越来越多的问题，同时也在形成越来越多的共识。今天， 在具体而微的层面上探讨如何做好商业地产，无疑成为我们共同关心的话题。 作为对北京地产负有第三方责任的专业媒体，从怎样的角度切入这个炙手可热的领域，用 怎样的方式处理这块价值不菲的烫手山芋，以怎样的形式为业界提供可资借鉴的专业意见，既 是我们必须做好的本职工作，同时也是值得细细思量的重大课题。 本期，《安家》记者选择专业市场这个特定的剖面，遍采权威专家和专业机构的独到见解， 对其进行全面了解和分析，并通过对典型项目和热点区域的案例解读，深入探询和研究其市场 规律，试图达到管窥商业地产运作要诀的目的。当宏大而繁杂的商业地产令我们颇感一言难尽 甚至欲语词穷时，也许精确而深刻地剖析其中一个特定领域，能带给我们更多有益的启示—— 而这正是我们最初瞄准专业市场的动机所在。 1 在此，也要特别向本次为《安家》独家供稿，以及对《安家》慷慨赐教的众多商业地产专 家、机构，致以最诚挚的谢意，相信对于 07 年蓬勃发展并更趋理性的商业地产而言，专业人 士将是最宝贵、最有价值的资源。 所谓专业市场，是指专一、同类商品聚集、交易、流通、配送的场所，专业市场可从事批 发、零售业务。在商业物业产品形式中，专业市场属开放型物流中心类型，在城市商业形态中 属专业型商业中心范畴。 •2007 专业市场可行性报告• 印象：专业市场 困境中突围 《安家》记者 詹伟锋/文 被访者：王永平，中国商业地产联盟副会长兼秘书长 遭遇分流 从上世纪七、八十年代发育开始，专业市场经历了较长发展期，通过不断洗牌，目前基本 已形成门类齐全的专业市场，而且逐步实现了规模化。新建专业市场难度加大，因为专业市场 背后连着制造业，一个市场形成规模以后，与整个产业链的关系也就建立了，而新兴市场要做 起市场建筑容易，要与已有市场竞争网络渠道却相当困难。 另一方面，与消费者的改变有关。我们的专业市场不仅仅是批发，零售也占有相当比重。 随着社会阶层的分化，购买力的提高，消费习惯的改变，上流社会、中产阶级、低收入人群， 对于消费场所的要求也产生较大差别。越来越多的人倾向于到休闲娱乐设施比较好的商业物业 中去进行消费，卖场环境、服务质量、配套设施、消费感受变得更为关键，对于价格的敏感度 却降低了——而相对低廉的价格正是专业市场的优势所在。所以，从某种程度上来说，专业市 场的发展空间也在缩小，有被其他商业物业形式分流的趋势。