天津金港国际策划报告.pdf

目 录 一、市场分析： 二、区域市场分析 三、本项目分析： 3.1、项目概况： 3.2、项目优势： 3.3、项目劣势： 3.4、项目机会： 3.5、威胁： 四、项目居住类产品定位分析： 4.1、产品定位调整建议 4.2、产品面积分析 4.3、产品价格分析 4.4、本项目产品塑造关键点 五、项目商业类产品运作提示 六、项目推广方式和销售策略 6.1、销售节点 6.2、开盘条件 一、市场分析： 1、2003 年——2004年与本项目关系重大的房地产市场情况回顾： 1.1、2003 年下半年——2004 年，由于天津市加强了城市基础设施的 建设，如地铁 1#线、城市主、次干道的拓宽改造、海河开发、部 分危陋房的改造，使天津的商品房房价上涨了 20—30%。 1.2、市民购房产生了追涨心理，助长了房价的上涨。 1.3、普通商品房市场首次出现供小于求的状况。 1.4、二手房交易空前活跃，促进了改善型购房的交易量。 1.5、市民购房心理价位上涨了约 10万元，单价上涨约 1000元/平米。 1.6、以大梅江版块、奥运版块、华苑南版块的开发，启动了天津的豪 宅市场。 1.7、中心城区的房地产开发升温。 1.8、中心城区地价涨幅较大，大幅土地出让主要集中在“北部中心区”。 1.9、商业地产成交量大增，自用与投资比例均等，但多为同质化产品。 2.2005 年——2006年与本项目关系重大的房地产市场情况展望： 2.1、房地产开发和市场关注热点将从天津南部版块 （大梅江、奥运、 华苑南）逐步过渡到中心城区，尤其是北部中心区（老城厢 225 万、泰达城150万、小伙巷130万、新加坡仁恒30 万、新世界南 市2#地20万、广开泰达园30万、天江格调20万等），预计开发 总面积达600万平米（住宅400万平米、公建200万平米）。 2.2、大部分中心区项目将于05年下半年——06年上半年启动推向市 场。 2.3、北部中心区待开发项目的售价普遍较高，目标客户群已初步具备 心理承受力。 2.4、天津房价将继续走高，但增幅较04年小。 2.5、“北部中心区”商业项目供应量较大。 二、区域市场分析 1、可比项目选取 依据竞争性原则，选取距离项目较近、产品有相似性、价格可参 照项目七个，分别是摩登天空、尚府云台、都市坐标、富顿广场、铜 锣湾广场、新文化花园、新世界花园。根据对他们的分析来认识区域 市场现状及发展趋势，为项目定位方向提供提示和借鉴。 2、区域市场特点 新世界依然为区域价格标竿 单价上扬户型向小趋势明显 总价成为住宅是否畅销的决定性因素 区域总价并未真正拉升 户型空间尺度及舒适性待改善 物业管理水平有待提高 同样总价，追求社区整体品质和追求套内面积客户并存 住宅附加值提升还不够到位 产品类型单一，同质化明显 3、区域户型、单价及总价分析 3.1、区域户型、单价及总价现状 区域在售项目售价及销售情况表 项目名称 户型主力面积段 单价 总价 摩登天空 40－55、100、150、170 5300 21－90 尚府云台 50－80、110