江苏淮安明发商业广场A地块商铺营销建议大型商业综合体销售执行建议.pdf

目 标 清 晰 ∙ 战 略 得 当 ∙ 战 术 创 新 ∙ 执 行 强 力 淮安明发商业广场淮安明发商业广场 AA地块商铺营销建议地块商铺营销建议 泰邦顾问泰邦顾问 2011. 06 一、商铺市场情况分析 1、全国近期商业地产简述 2、新政下淮安商铺市场小结 二、项目本体情况分析 CONTENTS目录 1、项目概况 22、、产品分析产品分析 3、项目本体总结 三三、、销售执行建议销售执行建议 1、推售策略 2、销售方式 33、推广策略推广策略 1、商铺市场情况分析 全国近期商业地产简述 全国商业市场销售面积分析 2008年2月-2010年12月全国商业成交面积情况 2008年房地产救市政策的出台，使得住宅地产当月销售面积增速明显高 于写字楼和商铺。但是从2010年住宅调控政策开始，商业地产当月销售 面积的增速明显的高于住宅面积的增速明显的高于住宅。表明表明 ，从实体层面上从实体层面上 ，投资资金将商业地投资资金将商业地 产作为住宅投资的替代品，商业地产的成交量回升。 在政策导引和市场的双重压力之下在政策导引和市场的双重压力之下 ，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅中国的房地产企业纷纷开始转型之旅年 ，金地金地、 中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地 产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始 涉足商业地产涉足商业地产。。截至截年1010月底月底 ，，万科在全国各地共计拿地万科在全国各地共计拿地7878幅幅 ，，拿地总金额拿地总金额454454亿元亿元 ，， 其中，纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅，金额达到154.8亿元。 1、商铺市场情况分析 新政下淮安商铺市场小结 2010年新政的限制使目前住宅市场成交出现下滑，部分资金由住宅转移 进入商业地产市场进入商业地产市场 ，，不仅是投资客转向商业地产不仅是投资客转向商业地产 ，，开发商也出现销售转移开发商也出现销售转移 ，， 加紧了商业地产产品的开发与推进,市场分化已经出现。虽然目前商业地产 成交走量相比于住宅还是相对较少成交走量相比于住宅还是相对较少 ，，但是整体发展还是处于上升的势头但是整体发展还是处于上升的势头。。 纵观新政后的淮安楼市，因为商业地产未涉及调控，在目前CPI持续走高、 人民币长期巨量供应、资产价格升值趋势不减的情况下，相当一部分客户考 虑通过投资商铺来实现资产的升值保值，因此近期淮安商铺的来访率有明显 的提高。考虑到目前淮安商业地产还处于价格洼地，而楼市新政的不断推出， 在客观上让人们重新审视起商业地产的价值，未来有可能推动其价格走高。 日 ， 0