2012年4月上海一手商铺市场供求分析.pdf

2012 年4 月上海一手商铺市场供求分析    一手商铺买卖再陷低迷 成交创三年同期最低  就往年市场来看，每年的第二季度都会酝酿一波商铺供应高潮， 但本季度首月却呈现出大幅萎缩，成交量亦滑落至三年来的最低点。 供求不旺，一定程度上是楼市成交无法真正回暖影响商铺投资前景， 去化不力对开发企业挫伤推盘积极性。受到调控持续不放松的影响， 房企资金回收速度放缓，为拓宽资金回收渠道，房企虽勉为其难，但 仍需推出社区底商物业，本月供应社区商铺面积占比八成。最终一手 商铺的成交量能否抬头，与近期房企价格策略有不小关联。  今年以来，一手商铺供应量的持续低迷，难以有效带动成交量的 升温，其中优质商铺供应的下滑，阻碍了大额投资者的入市积极性。 第一季度一手商铺供应持续走低，虽然有供应压力的累积成分，却也 是对开发企业市场信心的考验。4  月份上海一二手住宅成交量双双下 滑，三月份的“小阳春”被终结，购房者再次陷入观望，楼市未来的 不确定性延续一定程度上继续压制商用物业投资信心。5 月份格局能 否改变，将很大程度决定了商铺市场上半年行情。  引进国际一线品牌  带动商圈档次升级  上海启动淮海路、南京路业态调整，国际  大牌趁机进驻：4 月18 日召开的2012 年黄浦区商业结构调整工 作会议传出信息：南京东路正在建设中的 163 街坊，即新世界广场， 计划引进国际一线、二线品牌，将成为奢侈品品牌的集聚地；调整中 的179 街坊，将打造成一个集商业、文化、休闲、娱乐为一体的全新 的商业地标。l SOHO 潘石屹：上海外滩地王项目将100%持有不散售： 数月来，围绕着上海外滩百亿地王项目主导权的争论声仍未休。SOHO 中国董事长潘石屹近日表示，对于此前从证大、绿城购买的上海外滩 8‐1 地块，目前手续已全部办完，SOHO 是合法的50%的股东，此外， 作为上海外滩的顶级项目，开发方未来对外滩 8‐1 地块项目将 100% 持有，不会考虑出售。l 上海迪士尼乐园获银团百亿贷款 预计 2015 年底建成开园：本月底，上海迪士尼主题乐园主体部分将正式开建， 预示整个乐园的建设将步入实质性阶段。作为上海迪士尼项目中方合 作主体的代表，申迪集团与国开行、浦发行等三家总牵头行签署了正 式的银团贷款协议，贷款总体分为两期实施，一期额度129 亿元人民 币。  中原解读：通过目标品牌的引进，不断优化、调整商圈品牌结构， 以实现商圈升级。淮海中路通过近3 年的商业结构调整，已经集聚了 10 多家一线品牌旗舰店或主题楼，商圈档次得到了极大的提升。南 京路作为上海的城市名片，每年吸引着大量的外地游客，这对于国际 一线品牌的品牌展示有较强的吸引力。在政府的主力下，一线品牌的 积聚效应将逐渐体现，商圈档次将得到极大提升。  4 月份上海商业市场概要  Ø 商铺供应再遇下滑，供应主力集中外环外。 4  月份，上海一 手商铺供应量持续回升的势头被终止，开发企业推盘力度大幅下滑， 供应面积回落至三个月内最低值。本月，全市一手商铺新增供应 23 例、7.48  万平方米，新增面积环比大幅缩水达到四成，与去年同期 相比则减少了一半。  Ø 成交量回升乏力，跌至连续41 个月内最低。本月，一手商铺 成交面积大幅下滑，跌至连续41 个月内最低水平。全市一手商铺成 交6.75 万平方米，环比下滑25.62%，同比降幅达到69.46%，为连续 41 个月内最低值。  Ø 全市供求低位滑落，库存去化延长至 35 个月。 4  月份，一 手商铺市场供过双双下滑，供求比达到1.1：1，整体一手商铺市场的 库存依然维持在高位。截至4 月底，全市一手商业物业库存微幅增加 0.73 万平方米至239.86 万平方米，预计去化周期较上月延长9 个月， 至35 个月。  Ø 外围成交占比下滑拉高均价，四个环线区域成交均价上扬。受 成交结构影响，3 月份多例低价商铺成交火热，为本月成交均价大幅 回升预留了空间。本月，全市一手商铺成交均价为19,535 元/平方米， 环比上扬16.18%，同比涨幅达到28.51%。  上海商业市场月度供求走势图（2011 年4 月 ‐ 2012 年4 月）    资料来源：上海中原研究咨询部    数据来源：上海中原研