2005沈阳华锐世界城商铺部分整体营销策略暨推广方案.pdf

商铺部分整体营销策略暨推广方案商铺部分整体营销策略暨推广方案 华锐集团营销中心华锐集团营销中心 2005年12月 中管网房地产频道 这份报告，我们需要解决的是这几个关键的问题：  准备做什准备做什么？  准备怎么做？  准备何时做准备何时做？  准备多少钱？ 相对于这样相对于这样一个大项目个大项目，，只有清晰知道如何去操只有清晰知道如何去操 盘，才能保证各项工作清晰有序。 中管网房地产频道 2 目录目录 第一部分 市场环境分析 第二部分 项目再分析与项目定位 第三部分 出售范围与价格测定 第四部分 营销目标与销售模式 第五部分第五部分 营销周期测定营销周期测定 第六部分 营销策略与工作纲要 第七部分第七部分 营销费用预算营销费用预算 第八部分 营销支持与配合 第九部分第九部分年22月前必须完成的工作月前必须完成的工作 中管网房地产频道 3 第第第第一一部分部分部分部分 市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 中管网房地产频道 4 一、宏观环境分析  目前全国的房地产形势非常严峻，虽然整顿和调整的目标是住宅，但作目前全国的房地产形势非常严峻，虽然整顿和调整的目标是住宅，但作 为投资类物业的商铺，随着调息、征收租赁税为投资类物业的商铺，随着调息、征收租赁税//房产税等政策的出台，投房产税等政策的出台，投 资热情受到打击资热情受到打击资热情受到打击资热情受到打击，，市场消化量急剧下跌市场消化量急剧下跌市场消化量急剧下跌市场消化量急剧下跌。。  根据焦点商铺网、根据焦点商铺网、sohusohu房产、上海商铺指数、北京商铺交易网和西部金房产、上海商铺指数、北京商铺交易网和西部金 手指商业地产咨询机构统计数据手指商业地产咨询机构统计数据手指商业地产咨询机构统计数据手指商业地产咨询机构统计数据：以前年以前年以前年以前，，50%50%左右的购买者用于左右的购买者用于左右的购买者用于左右的购买者用于 出租、出租、50%50%的用于自营。但到了的用于自营。但到后，年后，80%80%左右购买商铺的人是用左右购买商铺的人是用 于投资以获取租金回报，只有于投资以获取租金回报，只有20%20%左右的人购买商铺是用于自己经营。左右的人购买商铺是用于自己经营。 而且而且而且而且，，前者的比例还在呈增长趋势前者的比例还在呈增长趋势前者的比例还在呈增长趋势前者的比例还在呈增长趋势。。 这说明，目前商业地产的三权（所有权、经营权、管理权）分离现象非这说明，目前商业地产的三权（所有权、经营权、管理权）分离现象非 常严重，很多人购买商铺纯粹是为了获取投资收益。常严重，很多人购买商铺纯粹是为了获取投资收益。  沈阳的商铺销售，经过沈阳的商铺销售，经万达商业广场的引导，再加上年万达商业广场的引导，再加 年及至今年数个项目的洗礼，尤其是一些商业项目在开业后业绩差强人年及至今年数个项目的洗礼，尤其是一些商业项目在开业后业绩差强人 意，导致沈阳整个商业地产形势非常恶劣。应该说沈阳的商业地产已经意，导致沈阳整个商业地产形势非常恶劣。应该说沈阳的商业地产已经 几乎无任何信任度可言。投资者失去信心，自营者非常伤心，经营的商几乎无任何信任度可言。投资者失去信心，自营者非常伤心，经营的商 家完全灰心。家完全灰心。 中管网房地产频道 5 二、微观环境分析