大型Mall与步行街招商策划及招商计划实施.pdf

一、 Shopping mall 招商原则 大型 MALL 招商之前 ，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管 理，对业态进行统一设计和管理 ，采用流水线模式，充分考虑不同业 态以及同种业态不同风格档次之间的互补促进作用 。 MALL 统一运营包含五个方面的内容 ：统一业态调控、统一招商管理、 统一营销 、统一服务监督和统一物管 。 第一基本原则第一基本原则 ：先进行业态设计和招商工作，后进行规划设计 。注重 第一基本原则第一基本原则 商业文化设计 ，形成了国际领先的业态设计理念 。大多数业内人士都 比较认同零售 、餐饮、娱乐 55 ：20 ：25 的这个购物中心产业经营黄 金比例 ，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心 ，招商要注意维 护和管理好这个经营比例 。对于办公区域特别集中的 shopping mall, 可以加大餐饮比例 。 第二基本原则第二基本原则 ：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象，事 第二基本原则第二基本原则 先进行统一的理念设计是基础 。招商要始终注意维护和管理好已确定 的经营主题和品牌形象 。 第三基本原则第三基本原则 ：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差 第三基本原则第三基本原则 异、异种业态互补 。简单地说，同业差异就是不同档次 、不同风格 ， 不能盲目招入档次完全相同的店进入 。 第四基本原则第四基本原则 ：购物中心经营方式的选择原则： 。核心主力零售店尽量 第四基本原则第四基本原则 ：： 自营一部分，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司 ，也 可以吸收优秀商业团队加盟 ，这样首先可以加强经营控制力度 ，有利 于购物中心长期经营 ；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可 以提高非主力零售店的提成或租金收入 。而招入非主力零售商分为两 种情况 ，经营实力较强的国际名店 ，采用租赁为主的方式 ；对于非国 际名店 ，尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对 购物中心的整体控制力度 ，提升经营业绩 。 第五基本原则 ：招商顺序原则 。核心主力店先行，辅助店随后 的原则 ；吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先 ，辅助项目配套 的原则 。 第六基本原则 ：核心主力店招商布局原则核心主力店招商布局原则 ，从整体布局上有利， 核心主力店招商布局原则核心主力店招商布局原则 ，， 于人流进入主力店 ，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比 血管 ，要方便人流的回旋 。核心主力店的选择要充分考虑业态之间的 关联性 ，万达集团的济南购物广场等主力店沃尔玛和红星美凯龙对步 行街商铺带动作用不大 。 核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败 ，购物中心辅助和配套 店的引进都有重大的影响 。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻， 常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理 。另外核心主力店对于人 流也起着关键的作用 ，其布局直接影响到购物中心的形态 。购物中心 特别是大型购物 中心的核心主力店适合放在经营轴线 （或线性步行 街）的端点 。 核心主力百货店可能有两个或两个以上 ，因此 ，在招商策划中 ，我们 建议发展商最好 委托 MALL 运营顾问公司自营一个主力店 ，由运营 顾问公司负责主力店招商任务 ，统筹考虑零售经营业户与主力店的业 态关系 ，加强对业态的调控能力 。 第七基本原则 ：特殊商户招商优惠原则特殊商户招商优惠原则 。“ 以点代面，特色经营 特殊商户招商优惠原则特殊商户招商优惠原则 是购物中心特别是 MALL 购物中心的经营特点 。特殊商户是指具有 较高文化 、艺术 、科技含量的经营单位 ，对它们给予优惠政策 ，邀请 其入场 ，能够起到增强文化氛围 ，活跃购物中心气氛之作用 。例如深 圳华侨城 MALL 购物中心就专门邀请三百砚斋 ，展示中国的砚文化 。 当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻 合。 第八基本原则 ：租赁经营采用放水养鱼的原则租赁经营采用放水养鱼的原则 。因为购物中心 租赁经营采用放水养鱼的原则租赁经营采用放水养鱼的原则 经营具有长期性特点 ，采用基本租金 ＋浮动租金与优质服务做法 ，浮 动租金与销售