无锡红豆商业物业经营管理有限公司房屋租赁法律风险防范要点手册.pdf

锡商2012 （A/0 ） 无锡红豆商业物业经营管理有限公司房屋 租赁法律风险防范要点手册 本公司以物业管理、资产管理为主营业务，现就房屋出租法律风险防范要点 汇集成册。以下内容由无锡红豆商业物业经营管理有限公司法律顾问室整理完 成，内部资料，请勿外传。 第一章 一般规定 1- 1依据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《商品房销售管理办 法》及其他有关规定。 1-2 基本概念 本章商品房租赁是指出租人将商品房交付承租人使用、收益，由承租人向出租人 支付租金的行为。其形式包括承租、预租、转租、承租权转让、承租权交换、先 租后售、售后包租等。 1-2-0 承租是房产租赁关系中最普遍的一种情况，即需要租用房产的人向房产 所有人（包括授权出租人）租借房屋并支付租金的行为。 1-2- 1 商品房预租，是指房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、 取得房地产权证前，在符合地方法规或有关政府部门规范性文件要求的情况下， 与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。 1-2-2 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租 的行为。 1-2-3 房屋承租权转让,是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中 的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋 租赁合同的行为。 1-2-4 房屋承租权交换,是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人 承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。 1-2-5 商品房（含存量房屋）先租后售，是指房地产开发经营企业投资建造、 并已取得《房地产权证》的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，采取先 出租给承租人使用，再根据合同约定出售给该承租人的一种交易行为。 1-2-6 售后包租，按建设部《商品房销售管理办法》界定，是指房地产开发企 业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该商品房的方式销售商品房的 行为。 1-2-7 委托出租，是指房产所有权人授权委托他人，他人可以自己名义将所有 权人的房地产出租，同时由他人履行收取租金、房屋维护等权利义务的行为。委 托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，以免产生纠纷 并便于受托人向有关部门办理相关手续。委托出租时，由受托人享受房地产租赁 关系中出租人的权利和承担出租人的义务。 1-2-8 代理出租，是代理人以被代理人即房地产所有权人的名义将被代理人的 房地产出租。租赁关系建立后，由被代理人履行租赁合同的权利义务，代理人仅 是代为办理房地产出租手续而已。房地产中介机构的业务之一就是代理出租。代 理出租的代理人在代理出租成功后一般收取一定租金比例的中介费，不享有房地 产租赁合同的权利，也不承担其他责任。 1-3 适用范围 本手册适用于商品房屋的租赁行为，预租、经出租人认可的转租、先租后售、售 后包租等属于商品房租赁行为的范畴。但公租房租赁、城市廉租房、旅馆和商场 柜台出租不适用本手册。 第二章 出租人与承租人 2- 1 出租人 出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织或自然人，依法代管房屋的代管 人或者法律规定的其他权利人。 2-2 承租人 承租人是取得他人房屋的使用、收益权并向对方支付租金的法人、其他组织或自 然人。 第三章 房屋租赁合同 3- 1 房屋租赁合同的法律性质及形式 房屋租赁合同，是指出租人将其有处分权的房屋交付承租人使用、收益，由 承租人向出租人支付租金的合同。房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合 同的一般特征，转移财产使用权的合同，具有诺成性、有偿性、双务性、期限性 等。同时也具有其独立的特征，如其标的物只能是特定的不动产等。 根据《合同法》的有关规定，房屋租赁合同可采用书面形式也可采用口头形 式，但租赁期限在 6 个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式 的，视为不定期租赁。而《城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》规 定房屋租赁应采用书面形式。虽然书面形式并不是房屋租赁合同成立或生效的要 件，但从便于履行及保护自身权益出发，一般应采用书面形式订立房屋租赁合同。 3-2 订立房屋租赁合同应注意的法律问题 3-2- 1合同双方的主体资格 房屋租赁合同的主体即房屋租赁合同的当事人，包括出租人和承租人。出租 人和承租人是否具备出（承）租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题， 所以应予以充分重视。