外资物业公司的商铺管理顾问建议方案.pdf

物业管理顾问建议 商铺的物业经营管理顾问建议：  商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式， 对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育 区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立  专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。  目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下， 开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益， 业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行 “统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产 的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一 管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进 行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。  为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承 租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。  “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标 登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代 理商）、税务登记证、法人授权委托书等。  “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较 关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化， 须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统 一管理； 为整个商铺促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等。 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。  由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光 顾。管理公司应该为商铺策划好 1 年 12 个月的营销计划，所谓“大节大过、小 节小过、无节造节过”。  组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意 后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一 收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。  商铺须设立由开发商