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《房地产估价与实务》 浙江广厦学院 房地产估价师 房地产经济师 教参： 中国房地产估价师和房地产经纪人学会编写《房地产估价理论与方法》《房地产估价规范》 《房地产估价案例与分析》 1.1 房地产估价相关资料展示 第一讲 房地产估价概述 房地产估价相关资料展示 房地产的概念 房地产估价的概念 房地产估价的作用 真实房地产估价报告的展示……. （见word） 1.2 房地产的概念 （从估价角度理解） 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、区位和权益的结合。 【举例】两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同 。 1.2.1 土地 【基础设施完备程度】P2 三通一平：通电、通路、通水、土地平整；（记住！） 五通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、 土地平整； 七通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、 排污、有线电视、土地平整。 1.2.2 建筑物 【面积】P4 【结构】 【权属状况】 【公共服务设施】 1.2.3 权益 【抵押权】：业主拥有抵押权，抵押后即为债务人，对方为债权人。 1.3 房地产估价的概念与原则 P9 1.3.1 概念 【案例思考】 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他想用三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向房地产估价师王女士咨询，并要求获得迅速答覆。在王女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： A 房位于甲级地段，是与朋友司马先生共同投资购买，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 尽管欧阳先生很着急，但王女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ a. 保持现状前提 现状价值 新建价值 — (拆除费+建造费) ） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? b.装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 － V现 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ 1500元/㎡ * 最高最佳使用的判断与选择 c. 转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 d. 重新利用前提 e. 上述情形组合 3 ＋ 2：转换用途+装修改造 4) 替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格. 类似房地产： 同一供求范围 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格 用途、规模、档次、 结构等相同或相似 5) 估价时点原则 估价时点 估价对象状况 房地产市场状况 过去 过去 过去（纠纷估价） 现在 过去（保险） 现在 现在（现房） 将来（期房） 将来 将来 将来（预测） 1.5.1 估价的必要性 1.5 房地产估价的作用 （一）独一无二 （二）价值量大 （三）不完全市场 1、同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 2、买者和卖者的人数众多； 3、买者和卖者都有进出市场的自由； 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息， 并能预测未来的价格； 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； 6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。 完全市场必须同时具备的8个条件 ? ? ? 1.5.2 现实中对房地产估价的需要 （一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，……相应调整土地使用权出让金”。 第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照