房地产税收政策解析.ppt

有关土地增值税的重要文件 《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）要求各地认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。 有关土地增值税的重要文件 《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。 有关土地增值税的重要文件 《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）虽然不是最终的清算，而是加强平时的“征管”工作，但增加了“问责”制，较之前更严厉。 五、保有和使用环节 自己使用的房产要缴纳城镇土地使用税和房产税。 用于出租的房产要缴纳营业税、印花税（1‰）、房产税（12%）、城镇土地使用税和企业所得税。 基本的税收处理就讲完了，下面我们再来看看一些案例。 谢谢大家！请多指教！ 解析：建筑业组成计税价格为1000×（1＋8%）÷（1-3%）=1113.40万元，应纳建筑业营业税1113.40 ×3%=33.40万元； 销售不动产的组成计税价格为1113.40×（1＋20%）÷（1-5%）=1406.40万元，应纳销售不动产营业税1406.40×5%=70.32万元。 各种代收款项的处理 为了避免企业利用代收的名义将价外费用逃避缴纳税款，各税种对代收款项都有相应的规定。 企业所得税的处理。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。同时，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税，以后跨年度支付时做费用扣除。 各种代收款项的处理 营业税的处理。同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件）不征营业税：（1）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的 行政事业性收费。（2）收取时开具省级以上部门印制的财政票据。（3）所收款项全额上缴财政。另外，国税发[2004]69号文件规定，专项维修基金不计征营业税。 土地增值税的处理。与企业所得税基本相同，即“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的”不征收土地增值税。 *支出要取得合法有效凭据 国税发[2008]40号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。 国税发[2008]80号规定：企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。 国税发[2009]31第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 *什么样的凭据算是合法有效凭据 《营业税暂行条例实施细则》规定：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：“（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。” 销售环节的印花税 签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。 房产出租时按租赁合同的千分之一缴纳（房屋出租还涉及到5%的营业税和12%的房产税等）。 四、竣工交房阶段 房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，