广州白云绿地金融中心项目后评估-工程.pptVIP

　　广东房地产事业部·广州城市公司 2015年03月16日 绿地金融中心项目后评估 决策会议管理 目 录 一 项目概况 二 项目各条线管控评估 三 经验分享及不足之处 一、项目概况 绿地金融中心项目是集团进军广东的第一个项目，同时也是集团交付的第三个超高层项目。项目位于广东省广州市白云区白云新城，北临齐心路、西临云城西路，北侧地下室与地铁2号线（已开通）及规划14号线交汇点对接。 面积 占地面积 39780平方米 总建筑面积 293491平方米 地下建筑面积 122804平方米 层数 地 上 45层 地 下 3层/4层 总高度 200m 用途 商业办公综合体 二、项目各条线管控评估 （一）开发周期控制评估 绿地金融中心作为集团进入广东的第1个项目，规划按一期3层、二期4层地下室，裙楼6层，塔楼45层设计，项目总工期由动工到竣工备案36个月。 实际开发周期由动工到竣工备案41个月。 延误的主要原因是受2013年11月13日二期西北面市政道塌方导致项目基坑受损，影响工期5到6个月时间。 开发流程 开发周期计划 实际完成 1 土地出让合同签订 2010年12月22日 2010年12月22日 2 一期开工 2011年4月15日 3 一期预售许可证 2011年11月30日 2011年11月21日 4 一期竣工备案 2012年12月30日 2012年12月29日 5 二期开工 2011年9月15日 6 二期预售许可证 2012年11月30日 2012年12月5日 7 二期竣工备案 2014年5月30日 2014年09月30日 项目分割开发销售示意 二、项目各条线管控评估 （二）前期手续评估 部分业务办理用时对比 项目 政府部门办理时限 （工作日） 实际完成时间 项目命名 30天 14天 物业公司招投标 60天 40天 直管房屋、拆迁补偿审核 30天 免审 土地出让金契税缴纳 15天 3天 项目概况审核 15天 3天 一期预售证办理 10天 3天 土地他项权证附图测绘 8天 3天 土地证抵押 8天 1天 土地证涂销抵押 3天 1天 在建工程抵押 15天 4天 监控帐户款划拨审批 5天 2天 前期重点手续 完成时间 1 成立项目公司 2011年1月11日 2 《建设用地规划许可证》 2011年3月18日 3 《建设用地批准书》 2011年4月25日 4 《土地使用证》 2011年11月7日 5 《建设工程规划许可证》 一期 二期 2011年9月19日 2012年5月21日 《建筑工程施工许可证》 一期 二期 2011年10月24日 2012年8月10日 6 《预售许可证》 一期 二期 2011年11月21日 2012年12月5日 7 机场控高意见 2012年6月6日 8 轨道交通意见 2012年5月29日 9 《规划验收许可证》一期 二期 2012年12月28日 2014年9月29日 10 《竣工验收备案表》一期 二期 2012年12月29日 2014年9月30日 项目分割开发销售示意 二、项目各条线管控评估 （二）前期手续评估 前期工作的主要亮点： 1、规划审批取得重大突破 按土地出让合同约定本项目项下的主体商业部分（商场）不得分割预（销）售。通过与政府进行沟通，，将完整的一个综合体项目强行分割为两期开发销售，开了广州市的一个先例。开工当年完成销售7个亿，回款2.4亿，为项目顺利推进及事业部后续发展打下坚实的基础。 2、项目分两期开发 项目配套费缴纳比例由10.5%降低到5.5% 3、建筑限高 通过调集资源攻关沟通，将建筑限高147米的民航专业意见，改为200米。 4、当年开工当年销售 在一期工程形象进度离封顶要求还差1个月就将预售证办理出来，确保当年开工当年销售。 项目分割开发销售示意 二、项目各条线管控评估 （三）设计施工优化 1、基础优化选型：采用抗浮锚杆加筏板基础 采用抗浮锚杆加筏板基础的优点： 1、绿地金融中心地质条件较为复杂。(场地基岩是石灰岩层，岩石强度较高。地下水较为丰富，有溶洞及裂隙发育存在。) 2、缩短工期。 3、综合经济成本较低。(每平米节约造价约1000元) 项目分割开发销售示意 二、项目各条线管控评估 （三）设计施工优化 2、土建钢构幕墙施工优化 上部土建爬模核心筒施工 领先钢柱钢梁安