怡景中心城销售策划报告.pdf

怡景中心城销售策划报告怡景中心城销售策划报告 世华地产 报告内容报告内容 •• 宏观房地产市场环境宏观房地产市场环境 •• 微观深圳商业市场环境微观深圳商业市场环境微观深圳商业市场环境微观深圳商业市场环境 •• 本项目分析与定位本项目分析与定位 •• 项目选铺及定价方案项目选铺及定价方案 •• 项目营销策略与计划项目营销策略与计划 •• 世华快销模式世华快销模式世华快销模式世华快销模式 •• 合作方式合作方式 宏观房地产市场环境 当前经济背景——流动性过剩:货币供应量高速 增长增长，，远大于远大于GDPGDP和和CPICPI增长增长，，造成市场流动性逐年快速增长造成市场流动性逐年快速增长 当前经济背景——通货膨胀:高速增长的流动性更多的涌 向众多的可持有资产市场向众多的可持有资产市场，，导致资产价格快速上涨导致资产价格快速上涨 当前经济背景—— 负利率:随着CPI持续上升，货币的增值速 度明显赶不上物价的上涨水平度明显赶不上物价的上涨水平，，钱将越来越不值钱钱将越来越不值钱 利率、CPI关系图 “负利率负利率”趋势加重趋势加重 CPICPI屡创新高屡创新高 ，人民币贬值迅速人民币贬值迅速 年55月中国月中国CPICPI同比上涨同比上涨55.5%5% ，实际的实际的CPICPI 应该更高，现在的一年定期存款利率才3.25%，活期更低，这就意味着在银行存 500万，一年最少都得赔十几万。 投资渠道:中国已经进入负利率时代，想资产不贬值，唯一的办法是投资, 房地产是最好的投资渠道房地产是最好的投资渠道 股票 VS 楼市 抗跌性强 投资风险大 经济危机年经济危机，，房价就只跌了房价就只跌了33个月个月，，差不多也只差不多也只 2008年经济危机，股市从6100 跌10%-20%。深圳是最严重的，普通住宅均价跌幅 多点跌到1600多点，现在好不 35.4%，豪宅跌幅为26.3%，但是一转眼，09年的一 容易才回到3000多点。 轮高峰，房价又翻了一番。 黄金 VS 楼市 投资收益低 投资收益高 根据1980年黄金的价格兑换美金最高850 从从7878年到年到0909年年，，3131年年 美元美元//盎司盎司，在在3030年后的今天年后的今天，最高价的时最高价的时 候，金价只不过涨到1400美元/盎司，包含 间到现在，中国房价 平均涨了16.6倍。 物价上涨在内的年均升值率只有1.1%。 “货币从长期而言就是一堆废纸”——雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。 房地产是最好的投资渠道，只有买房产无风险最保值。 房地产从严政策: 2010年以来，国家调控政策持续从严，2011下 半年房地产市场的大环境依然是调控为主半年房地产市场的大环境依然是调控为主，，调控的逻辑依然是调控的逻辑依然是 ““促供给促供给、、抑需求抑需求”” NO1：直指地方政府贯彻落实 一季度公布住房价格控制目标