文林苑背後的4大都更迷思.docVIP

PAGE PAGE 1 文林苑背後的４大都更迷思- 天下雜誌 2012-03 Web only 作者：熊毅晰 .tw/article/article.action?id=5031655page=1 三月二十九日，市府對文林苑王家出動警棍與怪手，一場居住正義與都更的社會運動，在台北鋪天蓋地開展。 這次爭議會愈演愈烈，主要還是自二０００年，台北市積極推動都更以來，還沒有在屋內仍有住人的情況下，動用強制執行。 「要阻礙整個城市發展，妨礙大家的利益，那我們就要動公權力，」三月十九日，郝龍斌接受《天下雜誌》專訪時，堅定地說。 「我們一定會動，」他的再三強調，看得出郝龍斌對當前局勢的發展，已有心理準備。 文林苑堪稱是台北市都市更新爭議的指標個案。把鏡頭拉到士林橋下，寫著「樂揚建設」的白色工程圍籬，圈著一塊約五三０坪的不規則基地，在已經拆除地上物的基地尾端，突兀地座落二棟佔地各約二十五坪的透天厝。一塊「別拆我家」的布條，醒目地掛在牆上。 市府出動怪手之前，這景象已經在此持續二年多了。 王家用行動告訴路過市民，還有全世界到士林夜市的觀光客，他們不想參與都更。 而在王家旁邊的空地上，還有群人殷切期盼新家落成，他們是已經搬離的三十八戶都更同意戶。 究竟，為什麼看似老屋換新屋的美事，在文林苑就走不下去？在文林苑背後，又看到哪些都更的迷思？ 迷思一：昔日厝邊變敵人 一個多月前，內政部營建署特地為文林苑，召開一場都市更新個別輔導會議。 樂揚建設與王家最後一次的正式溝通當場，過去始終不願出面的三十八個同意住戶，也首度集體現身。 「以前都讓他們（指王家）出來就好，我們也希望他們趕快要到他們要的，只求房子可以趕快蓋，」都更同意住戶代表郭石吉說。 但結果，大家一等就是二年多。「忍不下去了啦，憑什麼二戶就可以阻止我們三十八戶，」年過八十的鄭先生，越講越氣，「我實在不知道，我還有多少時間可以等了。」 聽到過去鄰居們的七嘴八舌，代表王家與會的王清泉、王廣樹二兄弟，當場拍桌要其他人閉嘴，「你們都被騙了都不知道，」王清泉大聲地說。 「太鴨霸了，為什麼你們可以講話，我們就不可以講，」一位同意戶的女兒，激動地起身說。「不然你想要怎樣！」王家人趨前大吼。一場鄰里怒目相向的火爆場面，一觸即發。 「別忘了我們是鄰居，」曾經當過四屆市議員、在當地素有聲望的郭石吉，趕緊出面遏止。緊張氣氛這才解緩。 結果可想而知，這場輔導會議，不但沒有共識，昔日鄰居的關係反而更緊繃。「就算以後新房子蓋好，我們也沒臉繼續住在這邊了啦，」王家成員在協調會上說。 政大地政系教授張金鶚搖頭說，都更原本是要讓家園變得更漂亮、社區意識更濃烈，但現在，有很多都更因為每個人的訴求不一致，導致多年老鄰居反目。 迷思二：暴利引發爭議 那究竟王家為什麼要反對呢？ 在王家排行老三，也是王家五兄弟當中，現在唯一一個還住在文林苑老家的王廣樹說，他們家幾個兄弟，其實現在都不住在老家。只有他在二００六年搬回來住，並在當時花了二百多萬重新翻修老家。也因為剛翻新，所以他才認為，他家根本沒有更新的必要。 王廣樹進一步表示，再看看樂揚建設更新後的規劃，一塊不到六百坪的基地上，未來要蓋成十五層樓、九十三個車位，他質疑只會造成當地環境更大的負荷。 「只是發財夢，根本不是追求公共利益，」相較在營建署輔導會議上的大聲叫囂，私底下的王廣樹，講起話來溫和許多。 王廣樹還質疑，樂揚藉由文林苑的都更，至少賺進五億元。 建商做都更真的有如此暴利嗎？ 記者進一步深入探訪後發現，其實，都更條例已經限定擔任都更實施者的建商賺取的利潤。 一位都更公司董事長表示，依照「都市更新條例」規定，實施者在進行都更時，可以收取其投入的資本、管理技術等成本的十二％做為利潤，也就是所謂的「風險管理費」。 但這位董事長說，都更審議會在審核時，通常都會再砍這項費用。因此，平均一宗都更案，實施者可以得到的風險管理費約八％左右。 但風險管理費，絕對不是建商競相投入都更的關鍵。這位董事長坦承，更新後，實施者分房拿到市場上的銷售所得才是主要獲利。 因此，這也是為什麼房價漲勢越高，投入都更的建商也越多的原因。 此時，建商與地主（住戶）的房屋分配比例，也就是所謂的「權利變換」就成關鍵。 根據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示，每件更新案地主與實施者（通常是建商）分配的比例不一，通常要視該地區的房價水準而定。 她解釋，在房價高的地區做都更，地主與建商的分配比例，常見是六:四；但房價低的地區，也有可能變成地主只拿四，建商拿六。 以文林苑為例，因其地處的士林區，房價相較北市大安區等中心區域，房價相對較低。因此，樂楊分得的比例約五八％。根據文林苑的更新事業權利變換計畫書，本案更新後，地主實際分配坪數約一千七百坪、四十五個車位，樂揚分得二千三百坪、三十八個車位。 通常，建商與