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运动作战 注意一：市场运动、工期运动、价格运动、产品运动，因此要求概念和战场都进行运动。 注意二：战略运动往往在于突破困境，战役运动重点不在于变化，而在于聚集。 幸福港湾/青年公寓 六项法则 传播上的“文武双作” “文”特指公关活动；“武”特指媒体广告。一“文”一“武”交相辉映，即在楼盘传播上，把商业性的宣传转变为公益性、政府性、消费者自发性的口碑运动，这将极大地推动楼盘的概念、品牌乃至企业形象的树立。 文武双作 注意一：一般的文武双作讲究是组团攻击和现实攻击，造势和得分的相互配合。 注意二：条件高的产品可以进行双线击打，在目标层的精神层面和产品销售的物化层面双层击打，貌似相离实则相合的蒙太奇效应。 CASE:美景鸿城 * 2010年 营销战略实战理论一、二、三、六法则 总则 一 二 三 六法则 决胜市场 一 元：城市营造论 二大基本点：战略求胜、全盘运作 三 大 环 节：价值构造、3+1法则、营销推广 六 项 法 则：定位上“三点一线”、产品上“价值构造” 认购期“蓄势待发”、开盘期“强打快攻” 强销期“运动作战”、传播上“文武双作” 总则 所谓一元，即城市营造论。 [城市运营] 是指对于城市的经营和运行 [城市运营] 的主体应该是政府部门 同样是对于土地的开发利用，但是城市运营商和土地开发商的出发点有本质的不同， 城市运营商更多地考虑城市功能配置、城市的可持续性发展、资源的保护等社会问题 土地开发商的最原始的出发点是——利润。这是不可回避的。 城市发展是有其规则和规律的，我们不能去做这种规则和规律的破坏者。当我们用一个城市运营商的眼光去研究一个城市功能区的发展时，我们看得就会更远 。 总则 所谓一元，即城市营造论。 [城市运营] 关心两大问题 1、城市功能质的发展 2、城市价值综合的运营和提升 总则 城市运营= 城市中心论 + 引擎理论—活力源 + 城市多元文化冲突论 + 城市价值跳跃成长论 总则 两大基本点：战略制胜 全程运作 所谓战略制胜，即领先一步。 战略制胜，把营销的优势建立在规划之前的价值研判环节，使营销的主动权比所 有的对手都领先一步，重点向前靠是营销的战略根本，全盘掌控, 寻求战略利基是营销对弈的法则。 总则 所谓全程运作，即贯穿三环。 三六法则，首先把营销划分为三大环节。 第一环节 价值构造 第二环节 3+1规划 第三环节 整合营销 总则 第一环节：价值构造，即开发构思的基石。 伟大的构造，三点并行： 构造市场； 构造趋势； 构造完美的社区； 三大环节 第一环节 价值构造 价值构造，即开发构思的基石。 伟大的构造，三点并行，构造市场，构造趋势，构造完美的社区（楼盘）。 使市场聚集，使流行成为趋势，使社区树立品牌，关键是寻找到一个具有营销意义的价值体系。 总则 欲价值构造，先价值研判 研判一：大趋势 市政规划动态 土地供给趋势 市场演变走向 政府政策导向 研判二：潜值 生态 人文 土地边角 周期滚动 办公 商住 住宅 三大环节 CASE 注意一：新区 / 开发区 / 郊区 CASE：东区CBD概念住宅 注意二：城市空心化 / 再都市化 / 城市功能区隔化 CASE：橄榄城 注意三：轨道生存 / 中心城市 CASE：金水路沿线 注意四：城市风景带 / 国际社区 / 旅游住宅带 CASE：思念果岭/森林湖 三大环节 第二环节 3+1规划 总体规划创新化 环境设计主题化 + 立面设计表现化 房型设计市场化 + 空间革命小步走 物管配套软体化 三大环节 CASE 注意1： 环境规划：山、水、商业、会所多景观带的构造 CASE：普罗旺世 注意2： 房型规划：分期规划中的创新与资源均衡 CASE：21世纪社区 不同期各期房型户比差异化！后期房型创新化！ 注意3： 均好与主题：环境均好，