门店提升坪效9大策略.doc

商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择。 1、商圈调查的目的包括： ⑴、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 ⑵、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 ⑶、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 ⑷、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 ⑸、找出商圈内的障碍，包括： 　▼、道路设施不便。 　▼、人口拥挤。 　▼、交通过度拥塞。 ⑹、法规方面；应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 ⑺、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程： 1、商圈情报之主动收集；对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立；不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。 4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 四、商圈的定义 商圈；是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。 依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分： ⑴、主要商圈；商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。 ⑵、次要商圈；商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。 ⑶、边缘商圈；商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。 提示；商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。 五、商圈调查重点与调查方式 1、商圈范围划分确定； 提示；商圈的实际位置会有以下各情况限制,设立不同商圈范围的划分点： ⑴、商圈范围； ▼、集中型商圈；主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。 ▼、分散型商圈；主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。 ⑵、马路之分界； 提示；凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。 ⑶、铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔； 提示；使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 ⑷、高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔； 提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。 ⑸、安全岛之阻隔， 因安全岛阻隔； 提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。 ⑹、大水沟，因大水沟阻隔； 提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。 ⑺、单行道，因单行道阻隔； 提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。 ⑻、人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向； 提示；使该区形成一独立商圈。 2、商圈之界定方法； 提示；法则、是从各家竞争店铺规模开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。 下面来举例说明；我们准备开的店铺，称为计划店，在计划店的附近已经存在了两家户外用品店，A店距离计划店1、000米。店铺的面积为60平；B店距离计划店600米，店铺的面积为20平。 ⑴、这里得说明法则的限制： ▼、只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 ▼、顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。 提示；并不能完全按照计算数字来核定结果,到时候老钱可承担不起。 ⑵、绘制简图；这个时候开始动手了。 ▼、集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图 ▼、标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼） ▼、著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司） ▼、人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场,娱乐区．．．之同等类） ▼、 5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店 ▼、政府重要之行政中心 ▼、车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所 ▼、标出街道之行进方向（单行道方向）,不要简单只是车道