2016年房地产调控政策分析报告.docVIP

. . 2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始.楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后.楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日.中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”.决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成.二套房首付比例最低可付三成。 紧接着.2月17日.中国人民银行、住建部联合财政部发布通知.将职工住房公积金账户存款利率.由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率.调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日.财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）.对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的.免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台.地方政府也纷纷跟进.甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策.采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存.市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后.为了抑制房价过快上涨.地产政策有了明显转向.尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策 1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知.2月22日起.调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女).面积为90平方米及以下的.减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的.减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房.面积为90平方米及以下的.减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的.减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的.全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的.免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况.给予补贴政策.鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源.从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出.要成长住房租赁市场.鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房.成为租赁市场的房源供给者.鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政 居住证申请门槛降低.只要在事业地居住满半年(部分地区).就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利.以后想要落户买房.也会更加容易。 4、调整公积金贷款的利率 2015年央行持续降息5次.购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前.期限在五年以下的公积金贷款.利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。 5、农户购房有补助 为去房产库存.政府鼓励农民工进城买房。目前.各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助.为农民工省去一部分买房成本。 6、户籍轨制更始 截至2015年11月底.50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米.全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存.户籍轨制更始成各地去库存主要手段。所以.上海当局事情呈报明确提出.对峙都市扶植重心向郊区转移.进一步提高郊区成长程度;河北省当局事情呈报提出.到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%。 7、贷款首付降低 ①公积金贷款：首套房首付20%;二套房贷款首付20%.部分城市30%。 ②商业贷款：首套房首付25%.部分城市20%;二套房首付30%。 （二）利空政策 限购限贷新政 由于2014年930和2015年330以来的地产新政、货币宽松、城镇化率远未到顶使房价上涨趋势明显。2016年930之后.地产政策已经明显转向.尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 2016年3月至今.为了抑制房价过快上涨.一线城市的限购限贷加码.多地随后陆续出台限购限贷政策。 二、房地产市场政策分析 （一）、各项税费政策松绑寻找新平衡 上一次契税全面调整是在2010年。与2010年相比.这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别.并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策.优惠幅度几乎创下历史之最。 此次调整选择了契税和营业税的双降.也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面.新的调整意味着.原来购买首套住房.分别要交1%、