唐山龙庭时代广场商业报告.ppt

1 打造品牌地产 引领商业潮流  ——唐山龙庭·时代广场商业报告—— 所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 唐山人均GDP即将达到3000美元，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡，居民消费能力增强，开始追求生活质量 商业环境-不利因素 商业环境-商业经营现状 商业物业自持比重小 商业物业产品同质化严重 强大的商业地产品牌尚未形成 营销策略单一 建筑设计不能满足多功能的商贸要求 商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展 商业环境-商业物业发展趋势 市场竞争具有双赢性 同一商圈大型商业项目之间将起到互相烘托的作用，达到区域共赢。 商铺经营管理专业化 投资者和经营者理性规避风险意识的增强对商业经营管理提出专业化要求。 商铺产权持有化 产权式商铺存在很多弊端，后期运营风险大；商铺产权持有也符合项目利润最大化的要求。 项目公共空间社会化 未来发展商在项目开发的同时，将会主动配合政府宏观规划，架设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲的场所，使商业活动与公共活动互相促进，成为综合性的城市广场。实际上，把公共空间进行社会化，将会为商场带来可观的潜在消费人流，是一种非常有效的经营方式。 城市中心商业区：唐山市商业心，历史悠久，以唐山百货大楼为核心，辐射范围大，商业种类齐全。 城市中心商业区 B、百货大楼北侧商业情况 唐山市百货大楼的繁华带动了周边商业的繁荣，在 其周围分布了对唐山市百货大楼业态起补充促进作 用或与其相互竞争的业态，如超市、快餐店、名牌 服装服饰店、婚纱和休闲娱乐等。 城市中心商业区典型项目—三利国际 城市中心商业区典型项目—三利国际优劣势 远洋城商圈 远洋城商圈典型项目—远洋城 代表商业设施：远洋城 位于唐山市中心区西北部，总建筑面积12万平方米，地下1层，地上3层，局部4层；以大型百货、超市商业业态为主，以各类精品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。 远洋城业态详细分布图 远洋城主要品牌和租金 远洋城优劣势分析 城市中心商业街—新华道两侧商铺 新华道是唐山的主要城市道路，每天过往的本市及外省市客源非 常的多，两侧多为商业店铺，是唐山市最繁华的高档商业街，业态形 式主要以服装鞋帽为主，占到了总数的46%；另外一些时尚用品专卖 店等也占到了总数的13%。该区域是唐山主要的时尚消费场所，集中 了高中低各档次的门市店铺，能满足各种不同层次的消费需求。 城市中心商业街—新街 天元、琴园区域的社区商铺 天元地区商业铺面情况：目前天元花园地区商业主要分布在社区南侧和东侧，商户多、规模不大、档次较多，以服务社区多种生活需要为主，另外还有部分铺面作为公司营业办公场所。主要商家有：天元地产公司、天元一品鱼翅、天下第一驴、阳光餐厅和一些银行网点等。 丽景琴园（大理路）临街商业铺面情况：该地区商业主要集中在临大理路两侧，主要商家有：伯纳巴钻石、金利来、美容美发、餐饮、保健护肤等。 调研样本中各种业态规模 商业租金及价格分析 总结 本案面临的限制条件 SWOT分析 本案商业可能的开发方向 产权式商铺 VS 持有型物业 持有型、部分产权或使用权出售、统一经营是本案商业的开发方向！ 定位方向 我们如何定位，以实现目标？ 区位：长安街边 定位：中商档大型购物中心； 业态组合：百货、超市、店中店、餐饮、娱乐； 交通：地铁、公交车等公共交通发达，紧邻长安街，道路顺畅； 经营状况:通过3年的商业培育期，现处于逐渐成熟阶段，商铺租金最高260美金/月/平方米； 商业环境:集活力、娱乐、体育及动感于一身的主题高档、时尚购物场所； 人气:当前北京中高档商场中人气指数最高之消费场所； 为了明确本案营销的难点和市场机会点，我们需要借鉴 与本案 特性点 相同的产品，以此为参照，进行案例 分析 ，从 而探寻到 克服难点 与 增加市场机会点 的答案。 同类案例参考 同类案例参考 区位：北京市北三环安贞桥； 定位：中高档大型百货； 地位：目前北京地区人气较高的百货店之一； 规模：总经营面积3.2万平方米； 业态组合：超市、百货、餐饮、娱乐、休闲； 经营状况：自2003年开业以来，通过2年时间的商业培育期，现处于成熟阶段； 本案业态定位思路 基本思路 符合本