贵州桐梓溱水半岛项目营销策划方案.pptVIP

营销策划方案;;报告内容框架;1;*;GDP增幅全省县城排名第一，实现经济总量高速持续的发展;随着可支配收入增加，提升桐梓县居民购买力，但人均可支配收入的增长速率低于房价增长速率。;建成的遵崇高速、210国道、渝黔铁路以及在建的渝广高铁，打开了桐梓通向外界的经商大门。;桐梓县娄山关是全国出名红色旅游胜地，旅游业发展迅猛，接待旅游人数和旅游总收入大幅提升。 ;通往景区的硬件设施得到不断完善，重点旅游项目带动旅游业的高速发展;房地产发展态势;桐梓县发展前景利好;桐梓县规划前景利好;;2;区域格局;桐梓县房地产部分项目; 三大板块小结 ;;;;3、最近土地出让信息;营销分析;营销分析;客户分析;客户分析;3;略;4;认识论和方法论的关系——推广与销售在目标层面的分离 方案比选与多目标决策——对于容积率、产品组合的沙盘推演，多目标的??策贯彻始终 精准营销抑或面射武器——大盘与小盘营销推广思路的差异 机构职责与权限的细分——先长期的战斗中，需要有明确的立场 推广模式的选择与权衡——可选择运作自己的媒体，自己的代言人;从一开始，大盘的客户群就不能单一 塑造一种全生长周期的生活，建设一座客群多元复合的大盘;大盘营销的用力重点在前半段，若操作得当，后半段能形成客户带客户的效果 只能变形，不能改变——前半段的广告投入应保持核心调性的一致性;价值由我——大盘开发之处就要考虑后期尚未开发的用地，前期的价格一定要推上去，这是因为后期土地资产评估价值的高低对于融资非常重要 节奏由我——大盘的开发不在是一个进度逻辑，而是节奏逻辑；节奏的快慢对于整体价值非常重要 标杆由我——唯有大盘自身才有资格成为自己的参照系，目前蟠龙新区的蟠龙首俯就是一个例子，看盘前谁也没有想到在那个地方它居然可以卖4100元/㎡以上，而且以后价格还要涨。;初期就通过形象的亮点形成“大盘的故事”，一切为了解决前期销售的问题 所谓大盘，不是说规模大就是大盘，关键是要有品质感，经典的楼盘，整个推广要有画面感，让人感受到它的魅力，体验式营销让客户感受到来自细微的服务，利于口口相传。;顺势而动最重要的一点就是要做好产品，形成一致的价值预期 大盘的经典广告一定要大气、统一、易于上口，避免轻易改动，以形成一贯的印象 进行准确的营销推广策略，使得项目运作顺利进行 项目的成功运作拉动整体区域价值进一步提高;蟠龙新区开发模式;蟠龙新区开发模式;蟠龙新区大盘的开发是通过品牌企业的号召力带动，抑或通过规模的成熟配套和便捷的生活设施打造;主题社区开发模式;;中心城镇开发模式;中心城镇的开发机制关键是依托老城镇的建设，项目的开发节奏、价值与老城镇的进度息息相关　;紧凑城市开发模式;略;3、桐梓主要经济社会发展情况简介;4、桐梓“十二五”规划主要内容;;2、桐梓县规划“一城三组团”; 硫铁矿远景储量12亿吨，氧化镁大于20%的白云石储量丰富； ; 以能源、煤化工、铝钛及铝钛加工为支撑的新型工业大县框架基本形成，大型煤矿加速建成，电厂、煤化工、海绵钛、铝厂等重大工业项目即将建成投产，桐梓煤电化循环经济工业园区建设进程加快。蔬菜、畜牧、方竹、烤烟等农业主导产业发展前景广阔。城镇建设加速迈进，乡村旅游蓬勃发展，加速转型，高端旅游项目实现重大突破。;;*;*;*; 走有特色、集约型、多样化的贵州山区绿色城镇化道路，坚持以新带旧、以城带乡、规划引领、建管并重，以农村人口城镇化为核心，增强县城综合承载能力，把桐梓县城建设成为中等城市，重点发展一批具有产业支撑、富有地域特色、人居环境良好的小城镇，构建城镇化新格局和县域城镇体系。到2015年，城镇化率达到46%。;建设县城中等城市框架，打造县域核心增长极 ;;打造黔渝合作先行区，纵深推进区域合作 ;1、土地市场情况分析;;;;;;;;1、城规覆盖及土地指标获取状况;2、蟠龙新区建设用地统计情况;六、出让地块的初步经济测算;3、项目销售收入预测略;4、项目初始投入及财务费用略;5、土地起拍价的盈亏概算略;6、土地竞拍风险控制略;;市场背景 ;项目市场分析 ;项目市场分析;项目市场分析;项目市场分析;项目市场分析;项目概况及SWOT分析 ;项目概况及SWOT分析;项目概况及SWOT分析;项目概况及SWOT分析;项目概况及SWOT分析;项目概况及SWOT分析;项目概况及SWOT分析;项目概况及SWOT分析;项目商业定位 ;推广名：桐梓半岛生态商业中心 （简称：半岛商业中心）;目标客户定位：走中高端客户路线 形象定位：高端、特色、时尚;;目前市场上存在着四种销售模式，根据每种销售模式的利弊，项目不同位置采取不同策略。;建议： 风情街内铺、-1层内街铺采用3年短期“返租”销售模式； 建议年回报率为8%、8%、10%，前2年