房地产投资环境的影响因素：政策与法律.pdf

房地产投资与开发影响因素 政策部分 为什么相关的政策、法规对房地产市场 的运行会产生重大的影响，进而影响对 房地产业的投资呢？ 主要有以下两个方面的因素： 一方面，房地产行业是一个关联性 很高的产业，能够带动相关产业的发 展，其良好发展对国民经济的健康发展 起着重要作用。 另一方面，房地产业不是单纯的经 济方面的问题，更是社会民生问题，涉 及到广大居民消费者的住房问题，关系 到社会的发展和稳定。 房地产业发展历程及 政策对房地产业发展的影响 第一个阶段 1978年——1998年 商品房的产生 1978年9月，中央召开的城市住宅建设 会议传达了邓小平同志的一次重要谈 话，大致精神是：解决住房问题能不 能路子宽些，譬如允许私人建房或者 私建公助，分期付款；把个人手中的 钱动员起来，国家解决材料；建筑业 是可以为国家增加收入、增加积累的 一个重要的产业部门。 1980年4月2号，邓小平提出“出售公房，调整租 金，提倡个人建房买房”的设想 邓小平同志就住宅问题发表重要讲话，他指出：城镇居民 可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房 子也可以出售，可一次付款，也可以分期付款，10年、15 年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整 房租，使人们考虑到买房合算，因为要研究逐步提高房 租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻 地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和 城郊的房子，租金应该有所不同，将来房主提高了，对低 工资的职工要给与补贴。这些政策要联系起来考虑。 此次讲话虽然没有使用“住房商品 化” 的提法，但是却涵盖了住房制度改革和 今后我国住房政策的基本思路 房地产市场开放 1988年，国务院发布《关于印 发在全国城镇分期分批推行住房制 度改革实施方案的通知》，正式确 立了房改的目标、任务和具体政 策。 政策目标：扩大房地产业发展；实 现住房制度改革。 政策内容：修改《宪法》，允许土 地批租；全国城镇分期分批推行住 房制度改革；开放房地产市场。 拉开了住房制度改革的序幕。 1991年至1994年 由于国家一些优惠的政策、房地产市场开 放不久各项制度和法律规不健全使得初生 的市场蕴含的巨大利润，于是房地产业迎 来了一个快速扩张的时期。 93年调控 政府为了抑制海南、北海等地的房地产泡 沫，断然采取宏观调控，力度之大史无前 例。1993年6月，时任国务院副总理的朱 镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上 市、全面控制银行资金进入房地产业。大 量的资金被套牢，积压资金800亿元，仅四 大国有商业银行的坏账就高达300亿元。 调控后的新一轮发展 1994年，《国务院关于深化城镇住房制度 改革的决定》发布实施。此后，房改加入 了建立住房公积金、开展国家安居工程等 内容。建立住房公积金是住房分配货币化 的起点、新的住房制度的雏形。 1998年7月（23号文） 为促进房地产业发展。 国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制 度改革、加快住房建设的通知》，确定从 1998年下半年起，城镇停止住房实物分配， 逐步实行住房分配货币化。 同时明确提出建立和完善以经济适用住房为 主体的住房供应体系，按照这一体系，城市 80% 以上的家庭是由政府向他们供应经济适 用房，而开发商仅提供10%的商品房。 如果各级政府能够按照23号文件执行，保障 经济适用住房的供应，保证80%的家庭能够 购买到经济适用房，现在的楼市是什么样？ 为什么没有执行呢？ 第二阶段 1999年——2003年 1998年以后，国民经济开始从亚洲金融危 机中复苏，国家实行积极财政政策，启动 住房消费，深化落实住房分配货币化改 革； 鼓励个人换购住房，免个人所得税； 受优惠政策和相关法律影响，房地产市场 进入了新一轮的发展时期。 第三阶段03年——08年 2003年8月，国务院办公厅颁布了由建设部 起草的《关于促进房地产市场持续健康发 展的通知》（18号文），把经济适用房由 “住房供应主体