禹洲蚌埠滨湖新区58#、59#地块前期定位研究.pptxVIP

谨呈:禹洲集团禹洲蚌埠滨湖新区58#、59#地块前期定位研究报告合肥新景祥 业务发展中心2013年1月新景祥控股集团GROUP连续七年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP1015年跨区域发展经验全面进入中国35个以上大中城市品牌价值超10亿累计总销售额超过1055亿06-12中国房地产代理行业综合实力TOP10合约总面积超过9000万㎡累计代理项目350余个新景祥合肥公司HEFEI本地化、标准化、专业化 新景祥合肥公司2008年全面进入安徽市场，作为新景祥集团投资控股的省级区域公司，在公司执委会的带领下，已发展至200余人，凭借优秀的专业团队和卓越的服务已为10余家开发商提供了前期咨询、市场咨询、营销顾问及全程策划代理等专业服务，服务代理及顾问项目近40个，销售总规模已超过100亿元。禹洲集团蚌埠滨湖新区地块前期工作的两个阶段第一阶段前期定位研究报告第二阶段客户定位及产品建议通过对土地属性、竞争市场、客户分析三大维度进行分析，结合开发目标，得出本项目整体定位，从而确定竞争策略客户深入研究产品线配比、户型建议户型优化建议本次报告的主要内容本次报告通过蚌埠城市发展、项目本体研究，市场数据分析及实地市场调研、客户访谈，对蚌埠整体市场及本案竞争市场特征进行规律性总结和判断，结合开发目标，推导本案整体定位，从而找到核心竞争策略，并在此基础上作出初步的总平排布建议。123蚌埠城市解读本体属性认知客户需求研究市场规律总结4项目整体定位及竞争策略选取客户需求特征及初步定位。研究蚌埠城市发展特征，从而映射出房地产市场发展的动因。研究项目土地属性，发现核心问题。通过蚌埠市房地产市场定量指标统计研究及定性特征分析，对市场基本面的价格、容量和风险等进行判断。通过竞品市场单价、总价、物业形态、梯户比等维度分析找到符合市场发展方向及开发目标的产品规律。231通过以上的分析总结以及预判，对项目作出整体定位及竞争策略建议供甲方参考，为本次报告解决的核心问题。4前期定位思考路径1 土地属性理解3 客群特征扫描2 竞争市场研判适合做什么？客户需求验证客户土地偏好开发目标理解核心问题审视a.档次 b.价值 c.形态a.来源 b.目的 c.动机a.容量 b.竞争 c.产品需要做什么？资源维度需求维度竞争维度4前期整体定位产品核心竞争策略基于市场营销原则总平排布初示和比较测算应该做什么？产品边界界定竞争策略选择√报告目录土地属性理解竞争市场研判客群特征扫描前期整体定位总平排布建议1土地属性理解-（中观）城市背景1.1城市背景1.2经济发展1.3城市背景分析（中观）人口结构1.4社会发展1.5城市规划1.1城市背景：城市地位 蚌埠地处皖北、淮河中游、京沪和淮南铁路交汇点，下辖4区3县，总人口360万,是全国重要的交通枢纽城市 ,是城际间核心中转站,有皖北中心城市、淮畔明珠之称。 蚌埠地处我国南北分界线，淮河穿城而过，总面积5950平方公里，总人口360万，辖4区（淮上区、禹会区、蚌山区、龙子湖区）3县（怀远县、固镇县、五河县），为安徽省第一个设市的城市； 蚌埠地处皖北、淮河中游、京沪和淮南铁路交汇点，是华东乃至全国的重要的交通枢纽城市 ,是城际间核心中转站，是华东运输网重要组成部分，淮河航运中心，皖北公路运输中心。是安徽省重要的综合性工业基地，有皖北中心城市、淮畔明珠、交通枢纽之称。1.1城市背景：历史沿革与科教文化蚌埠又称“珠城”，历史悠久，人文昌盛，安徽最早建市的城市，老城区建成面积大，城镇改善型需求基数大；是淮河文化的典型代表，也是省内仅次于合肥的科教文卫中心，对新事物的接受度高。大禹治水大禹治水圣地涂山，即位于今天的怀远县有4A级涂荆山风景区，涂山也是当年大禹治水时会诸侯之地，他在此娶涂山氏女为妻，并留下“三过家门而不入”的千古佳话 双墩文化（距今7300年）蚌埠市淮河北岸的小蚌埠双墩村的“双墩遗址”，是安徽省境内发现的一处早期新石器时代遗址，是淮河文化的突出代表垓下古战场垓下古城不仅因古霸王别姬而出名，还因其是春秋战国的古城而引起中国考古界的震惊，垓下古城的发现与发掘，被评为2009年“中国十大考古发现”之一1.1城市背景：交通体系蚌埠地处淮河中游，面向长三角，交通便捷，公路、铁路、水运、航空、四通八达，城市外向度较高，接受外界信息的速度和反应也快；新建成的高铁经济将进一步拉动整体城市的经济发展。 蚌埠港为千里淮河第一大港，蚌埠港为全国28个主要内河港口之一，可四季通航江苏，浙江、上海等省市。 蚌埠市我国南北交通大动脉--京沪铁路与淮南铁路在蚌埠交会。蚌埠火车东站现为一等货运站，拥有华东地区大型的货运列蚌埠为国家级公路运输枢纽城市，高标准的城市出入口道路已与国道、省道相联结。蚌京高速公路、蚌福高速公路、蚌宁高速公路、蚌洛高速公路、蚌连高速公路，蚌淮高速