房地产标杆企业研究：万科的工厂化生产.pptVIP

工 厂 化 的 变 革The Revolution Due to the Housing Industrialization 为什么要做工厂化 为什么万科要主动做工厂化 为什么万科要现在做工厂化 我们的目标 我们的行动 为什么要做工厂化 品质问题 劳力问题 效率问题 行业趋势 各发达国家均已完成工厂化的过程 行业趋势 经济增长率 年建设量（万户） 城市化率 工厂化率 50～70年 80年代 现状 50～70年 80年代 现状 50～70年 80年代 现状 50～70年 80年代 现状 日本 11. 1 5% 1~3% 110 114. 7 123 57% 65% 80% 60~70% 80~90% 50%左右 美国 6% 7% 3. 5% 195 128 167 64% 87% 90% 30% 50% 60% 中国 10% 9% 8％ 130 240 17％ 25％ 40% —— —— 7~8% 发达国家曾经与我们有相同的背景环境 各发达国家均已完成工厂化的过程 行业趋势 50～70年代 目前 政府 企业 政府 企业 日本 从财政、金融、税收等各方面出台相应政策 在政府的扶持下发展工厂化住宅，并形成不同的发展模式 加强住宅部品和性能的认定 加强工厂化住宅的研发和生产 美国 制定通用部品标准 在通用标准的基础上发展工厂化住宅 鼓励建筑业的发展 开放式的发展模式 中国 根据苏联模式推行工业化住宅，但从技术和政策上缺乏配套体系 国有企业，以重工业为主，缺乏轻工业的配套 缺乏配套产业政策 开始进行工厂化的研究和试点 发达国家早在50年前已开始工厂化的推进 目前工厂化住宅比例 目前各企业工厂化住宅的市场份额 日本 工厂化住宅比例约20～25％ 其中42％为独户住宅，58％为集 合住宅 积水房屋占21.1% 大和房屋占13.8% 三泽房屋占12.4% 美国 工厂化住宅比例约31％ 其中独户住宅占90％以上，集合 住宅比例小于10％ 98年前25家大公司占92％ 00年前10家大公司占78％ 中国 —— 各企业进行工厂化的尝试处于试 验阶段 发达国家的主流开发商也完成了工厂化的过程 行业趋势 目前发达国家工厂化住宅发展成熟 品质问题 传统生产方式下，户均保修量维持在20条/月/百户 传统方式下品质的瓶颈 劳力问题 劳动力成本上升有加速之势 劳动力成本的持续上升 近年企业最低工资标准调整一览 17.2% 34.11% 19.23% 04比03年 上升幅度 10.1% 545 6.45% 495 465 北京 19. 16% 684 12.54% 574 510 广东 8.77% 620 9.61% 570 520 浙江 涨幅 2004年7～12月（元/月） 涨幅 2004年1～4月 （元/月） 2003年 （元/月） 劳力问题 劳动力成本的持续上升 20％ 60 50 约15％ 深圳 增幅 短缺时 （元/天） 平时 （元/天） ＞ 40％ 20％ 40％ 70＋路费 50 约30～40％ 东莞 60 50 约25％ 中山 70 50 约10％ 广州 木工平均工资 劳动力短缺情况 04年珠三角地区劳动力短缺问题突出 万科同样面临劳动力成本上升的问题 2003年 2004年 2015年 人数 在建面积 （万m2） 效率 （万m2/人） 人数 在建面积 （万m2） 效率 （万m2/人） 人数 在建面积 （万m2） 效率 （万m2/人） 282 295 1.046 400 436 1.09 3669 4000 1.09 若按传统方式，10年后人员情况 2003年 2015年 人数 在建面积 （万m2） 效率 （万m2/人） 人数 在建面积 （万m2） 效率 （万m2/人） 400 436 1.09 500 2000 4 若改变生产方式，10年后人员情况 注：效率按日本90年代建筑市场的平均水平计算 效率问题 传统方式下，效率存在提升的瓶颈 人均工程管理面积 为什么万科要主动做工厂化 竞争的需要 具备条件 竞争的需要 工厂化实施后可提高行业门槛 入行的技术门槛 具备一定技术能力的企业才能在行业中发展 万科要做行业的领跑者 已有同行在开始进行工厂化住宅的试点和尝试 行业面临品质、效率、劳动力资源等瓶颈 已有境外企业在华进行钢结构、木结构住宅的生产、销售 具备条件 需克服品质、效率、劳动力等问题实现规模化发展 实现中长期发展规划的需要 需改变传统生产方式，以实现企业发展规划 在财务、架构、资源方面具备条件 万科目前具备开展工厂化的条件 为什么万科要现在做工厂化 发展的时机 全球一体化 发展的时机 行业的高速发展黄金时期 起步 高速发展 平稳期 衰退期 单位：美元 未来20年中国所处阶段 稳定