中国及云南别墅市场调研报告中原版.pdf

  前 言 别墅是什么？ 在 GOOGLE 上输入别墅的词条，约有 1,170,000 项符合别墅的查询结果。 仔细翻阅，水岸别墅、温泉别墅、山地别墅不断跃入视线内，十大豪宅别墅、十 大温泉别墅、十大水景别墅的评选接连不断，一时间别墅在中国大地上遍地从生， 气象万千。 中国现在的别墅模式，基本可以归为两种：一是效仿欧美成熟的别墅形式， 二是从中国传统文明中发觉居住文化。到现在，西式别墅已经占据市场大半，且 无论从建筑硬件，还是关乎生活方式的软环境打造上，都形成了成熟体系，可以 说，西式别墅在短短十多年间，用惊人的速度完成了国内的别墅启动，并初具规 模，西式别墅的贡献有目共睹。中式别墅，其实也是在走学习路线，只不过学习 对象是中国传统文化，用经典的建筑符号、文化符号，来联络别墅生活和民族文 化。这些就是别墅吗？ 真正的别墅是一种生活方式，或者说是一种居住思想。它本身就代表了生活 质量的提升，室外居住环境的优化，以及另外一种非城市生活的最佳居住模式。   1   第一章 全国别墅发展概述 1992 年之前自称为“别墅”的产品都是“土房子”，坡地、水景等设计都还没有引入。 从 1995 年到 2005 年，在这 10 年发展历程中，各地别墅因耗费资源而屡屡受到政策限制， 以及开发过程和消费心理的不理性带来的各种影响，使得别墅市场道路充满坎坷。别墅最初 进入市场受到追捧，主要因为在上个世纪 90 年代中国市场经济快速发展，一批先富起来的 人有了对别墅产品的需求。中国别墅整体发展大致走过了三个阶段，1995 年以前是起步阶 段，以外销为主；从 1995 年至 2000 年是别墅市场收缩阶段；2000 年之后别墅市场产品进 一步细分，从粗放发展期的“宾馆式”别墅回归到理性的本色别墅。一些“亚别墅”类产品 如叠拼式、错层式别墅、联排式别墅等开始出现于市场，以一种新的形式功能和产品设计提 高了性价比，扩大了别墅的消费层次。 一、 全国豪宅市场发展状况 从各城市高级住宅市场发展历程来看，基本经历了三个阶段呈N 字型的发展历程：快 速增长、萧条萎缩、稳步回升。这个过程主要受到一些共同的因素影响，如宏观经济、土地 使用权出让、市场供求等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 第一阶段（1992－1995 年）快速增长。 主要受土地管理政策变动的影响，促使各城市外销土地大量批租，外销住宅集中建设； 另一方面，由于当时现有住宅品质较差，高级住宅市场供应量偏少，难以满足日益增长的住 房需求，涉外高级住宅租售价格自92 年其迅速提高，至1995 年达到顶峰。以上海、北京 为例，1995 年高级公寓达2000 美元/平方米，北京高级公寓租金高达70 美元/平方米.月。 高级外销别墅在90 年代初兴起，1993－1994 年大量别墅项目集中上市，形成供应高峰。 1995 年政府出台政策严格空置高档公寓及别墅项目审批。 产品特征：别墅物业的开发已开始趋向“地域”的选择，并开始注重别墅物业的建筑风 格设计、规划及环境的选择上，也开始注重生活模式的便利性，外部特征还是以模仿欧式风 格为主。 第二阶段（1996－1999 年）回落调整。 受到前期超常发展的影响，市场供应激增；同时，受到国际经济及区域经济低迷的影响，   2   外资投资和企业数量下降，市场需求萎缩，供求关系失衡，租售价格大幅滑落。仍以北京为 例，1996 年高级公寓价格下跌至1000 美元/平方米，租金跌至20 美元/平方米.月。98 年， 别墅项目禁令开始松动，99-2000 年，部分城市别墅项目开始受到市场青睐。 产品