房地产项目开发报建流程全过程详解.pptVIP

房地产项目开发报建流程 目录 一、房地产项目开发流程 让你了解房地产项目开发的大致过程 二、房地产项目报建工作流程 让你了解房地产项目报建工作内容 房地产业在国民经济中的地位 新兴产业、第三产业的重要组成部分 国民经济发展的支柱产业之一 其支柱产业的地位主要体现在：基础性和先导性方面 中国的经济发展还离不开房地产 达沃斯观点： 先讲几个概念 先讲几个概念 什么是房地产开发？ 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。实际上为土地开发与房屋开发。 什么是土地开发？ 三通一平，七通一平 什么是国土证 全称是国有土地使用权证，由国家行政主管部门进行权属登记，市县人民政府发证，载明使用期限、用途、位置面积界线等内容。只有国有土地才能进行房地产开发，开发企业获得的只是土地的一定期限内的使用权，使用期满国家可无偿收回（含附着物） 房地产权证 目前大多数城市的房地产权实行土地与房屋分别登记，即一宗房地产要办两个产权证：国有土地使用权证和房屋所有权证。广州、深圳等城市只颁发统一的《房地产权证》 我国房地产权属登记的效力为成立要件。所有未按相关法规办理房屋产权登记的，其产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均无效。 所以房地产权包括了房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，两项产权作为统一的整体进入市场交换领域 项目管理观念在开发中的应用 PM（项目管理） 从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。 内容核心：项目范围、质量、成本、时间、资源。 其它内容：人力资源、沟通（信息）、风险、采购、决策（统筹） PERT（计划评审技术） 在工作关系确定，时间不确定的情况下，采用网络图表达工作关系，找出关键路线并对其进行统筹规划，达到以最短的时间和最低费用，最好地完成整个项目 项目生命周期 每个项目都有开始和结束，每个房地产项目都会经历立项、启动、发展/成熟、完成四个阶段。 WBS（工作目标分解） 将工作目标逐级分解至或执行的单元，它在实际工作中是我们进行计划编制的基础 CPM(关键路线） 整个项目工期由最长工时的工作线路来决定。结合成本因素、资源因素对关键路径进行优化，直到关键路径所用的时间不能再压缩为止，可得到最佳时间进度计划。 房地产项目开发的WBS 工作分解与企业组织架构及管控模式密切相关 每个地产开发企业的WBS都有各自的特点 一般项目的开发流程如下 ： 土地获取 团队组建 定位决策与启动 规划方案与报建 成本测算与控制 施工图设计与报建 合约招标 融资与开工 现场施工管理 营销策划与销售执行 验收与入伙 产权证办理 后评估 房地产项目开发流程与架构 房地产项目开发流程(一) 房地产项目开发流程（二） 房地产项目开发流程（三） 房地产项目开发流程 以中惠地产的开发流程为例，讲述项目开发流程 房地产项目开发报建流程 房地产业在中国是一个年轻的行业，法制不建全且颇具中国特色。 中国的土地制度为世界首创，使用权出让独一无二。 从1987年12月深圳的“全国第一拍”开始，房地产业都 在“摸着石头过河”，不断有新法规出台。 房地产项目开发报建是项目开发的基础。 搞报建可以用屈原《离骚》中的“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”来生动形容。 搞报建从来没有标准流程，“遵循潜规则”比任何行业都要显得重要。 日照分析审核 楼盘地址明细表 （镇区公安分局） 施工图电子报批文件审核 房地产项目开发报建流程 1、国土证、建设用地规划许可证、规划要点批复 国土证：由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）； 建设用地规划许可证：由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复：由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求等指标都在这个批复里体现出来，包括现在的90/70户型比例限制要求 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 新城乡规划法实施后的顺序：规划要点----出让合同----国土证----建设用地规划许可证 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 设立项目公司：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再注销，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国