物权的变动PPT课件.pptVIP

“熟人社会”--- “市民社会” “复杂性和独特性”， “准意思主义” 3、混合主义的物权变动模式，属于《物权法》上调整基于合同行为发生物权变动法律效果的另一例外规则。该法第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”倘若是基于合同行为在当事人之间转让船舶、航空器和机动车的所有权，欲发生所有权转移的法律效果，最低限度需要同时满足两个条件：其一，当事人之间需要存在生效的合同行为；其二，需要存在交付船舶、航空器和机动车的行为。 注意:登记对抗的特点(1)登记不是法定的义务，不登记也可以发生物权的变动。（2）不登记，不得对抗善意的第三人。如何判断善意第三人的标准，是登记对抗的难点。（以机动车转让为例） 五、不动产的登记 又称不动产物权登记，即权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。 1、《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。 《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” 这是关于物权设立和变动的公示方法的规定。公示是指物权在设立和变动时的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。 甲公司与乙公司于2003年签订了房屋买卖合同，合同约定，甲公司购买乙公司房屋一栋，房屋总价208万元。合同签订后，甲公司按照约定支付了全部购房款，乙公司也于2003年交付了房屋，甲公司使用该房屋至今，但房屋一直未办理过户登记。乙公司于2004年7月才取得房屋所有权证，并于2007年6月将房产证原件交给甲公司。2007年6月，甲公司向法院提起诉讼要求乙公司办理房屋过户登记。此案在诉讼过程中，第三人李某申请参加诉讼。李某主张，2005年5月李某曾起诉乙公司，要求乙公司向其支付拖欠的货款152万元，并申请查封了本案所涉房屋，法院也乙作出了查封裁定，现李某乙向法院申请强制执行，故该房屋拍卖或变卖后应优先以实现债权。 对不动产物权的变动采用了登记生效主义，这与人民法院近来的司法解释是一致的，但对于一些特殊情况，采用的是登记对抗主义。如：2000年《担保法司法解释》59条：“当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。” 再如：2004年11月，最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》19条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。” 2、《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。 必须建立统一的不动产登记制度。 3、物权变动的区分原则 《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。 《物权法》第14条: 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《物权法》第23条: 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条： 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：??? （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；??? （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。??? 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条： 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。