神州天宇地产集团开发成本核算指导-公司发布版-.docVIP

PAGE23 / NUMPAGES23 云南神州天宇置业有限公司综合公文 文件主题：神州天宇集团房地产开发企业成本核算指导 文档编号：云天-综合公文-成本-[2014]001号发布日期： 2014-6-4 神州天宇集团房地产开发企业成本核算指导 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，明确销售和持有产品的成本核算方法。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：集团成本管理部、财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并监督执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本核算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算相关资料。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、经营面积、不可售面积，根据有关规定分别计算各自所应负担的成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 定义和说明 销售物业：建成后出售，一次性回笼资金的物业。 持有物业：通过长期（交付后经营持有三年及以上）收取租金获益，这类物业可称为持有物业。持有物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等。 经营面积：持有物业已缴纳政府土地出让金，且按照政府要求的图测方式可分割产权部分的建筑面积，不包括地下车库（除独立经营的地下车库外）。为了便于在系统平台上统一核算和分摊，持有物业的可售面积默认为其经营面积。 4.2.2 成本核算对象的确定原则 4.2.2.1 收入性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一类开发产品可以对外经营销售或持有出租，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。 4.2.2.2 定价差异原则：是区分不同成本对象的标准之一，如果不同产品其预期售价、经营收入存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。 4.2.2.3 产品明显差异原则：指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。 4.2.2.4 功能区分原则：指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。 4.2.2.5核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，成本对象时还要考虑成本费用归集是否方便的因素，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，例如：14层高层和16层高层可同作为高层处理。同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。 4.2.2.6持有类产品应考虑未来退出方式和物业管理方式的不同分别划分核算对象。例如：两栋同类持有物业，如果由两个不同品牌的管理公司管理或将来出售给不同的购买人时，应分别作为核算对象。 4.2.2.7适应成本监控的要求。 4.2.3 成本核算对象的确定 各公司可根据以上成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，按以下方法确定具体成本核算对象。 4.2.3.1：按产品差异性原则分别划分，如果同种产品出现不同属性，分别按照销售型、持有型划分核算对象。一期开发完毕的项目，直接划分核算对象；分期开发的项目，应分期分别核算。 住宅：独立别墅、联排（双拼）别墅、叠拼别墅、多层洋房（6层及以下）、普通多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）； 商业：裙房商业、街区商业、独立商业、地下室商业（如果地下商业作为地上商业的一部分，可不作为单独核算对象，其成本和地上商业合并进行核算）； 办公：按产品：独栋、联排、多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）等；按定位：甲级、乙级、丙级及以下； 酒店：按产品：独栋、联排、多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）等；按定位：酒店、酒店式公寓；同时可按酒店星级定位水平进一步划分； 车位：车位（有产权或允许以租代售）、停车楼； 其它：地下储藏室（有产权或允许以租代售）、移交（或出售）的