太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告.docVIP

太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告 太原市城中村改造项目 可行性研究报告? 项目名称:太原市 “西流村城中村改 造 项 目 ” ( 暂 定);建设地点:山西省 太原市尖草坪区西 流村;项目内容:回迁房、 商品住宅及部分商 业用房等。项目由 兴华地块 项目由 兴华地块 和西流地块组成, 和西流地块组成, 总占地 687亩,距 总占地 687亩,距 太原市中心仅 5 公 太原市中心仅 5 公 里 ,距太原火车 里 ,距太原火车 站约 8公里、多条 站约 8公里、多条 交通要道可快速 交通要道可快速 到达市内各区, 到达市内各区, 交通十分便利 交通十分便利170.43 117.5 8.93 27.5 16.5 西流、兴华地块均为村镇建设用地,不涉及基本农田变性 ?兴华地块 ?西流地块 兴华地块现状为西流村委 西流地块与大东流村、小 会投资建设的现代建材城, 东流村居住用地混杂在一起, 租期截止到2011年6月底, 地上以村级公建、村民住宅 协议约定到期后商户无条件 为主,居住环境较差。 搬离;地块西侧现已整理出 空地约58亩。2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司(以下简称高盛公 司)通过尖草坪区领导介绍,与西流村村委会就太原市西流村 城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项 目开发规模庞大,建设周期较长,村民回迁安置需要充裕的资 金作保障,对项目运作管理团队也有很高的要求。为确保项目 顺利进行,高盛公司在与区政府协商后,决定引进国内知名大 型房企,联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽 后,对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。 注:高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发,2009年受国家行业调 控影响企业转型从事房地产开发,至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。通过和太原市相关政府部门领导沟通,项目操作流 程如下:操作流程的关键点说明:双方组建项目公司注册资本金1000万元我公司出资510万元,持股51%;高盛公司出资490万元,持股49%。投资利润分配双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金;最终按实际出资比例分配利润。项目运作项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门的经理由我 方委派;项目的前期策划、规划设计、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销 售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。前期资金投入拆迁安置所需费用(8000万)由高盛公司先期投入,资金风险由其承 担;土地进入招拍挂时项目公司参与竞价,所需资金由双方按股权比例出资。? 土地出让金用于村民回迁安置的土地免交土地出让金;商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳;回迁安置用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算,直接划拨到全体村民入 股成立的实体公司。回迁安置房减免项目全额减免城市基础设施配套费(70元/?);全额减免城市消防设施配套费(5元/?);全额减免园林配套绿化工程建设资金(总投资的2%);全额减免中小学建设资金(基建投资的5%);全额减免新型墙体材料专项资金(8元/?);全额减免散装水泥专项基金(0.8元/?);全额减免人防工程异地建设费(建筑面积每平米40元);开发商品房部分,城市基础设施配套费减半;改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施,有关部门优先安排资金建设。项目周边基础配套设施齐全,2公里范围内: (1)交通资源发达 地上公交系统情况:公共交通极为便捷。太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目5分钟车程。项目距太原市中心仅5公里。距武宿机场约30分钟车程。项目周边基础配套设施齐全,2公里范围内: (2)教育资源丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。 (3)商业、休闲配套完善 购物商场、中心、体育广场配套较为完善。 (4)医疗服务配套齐全 多家专业医院、综合医院分布项目周边。“ ” 2011 太原现辖六区(小店区、迎 泽区、杏花岭区、尖草坪区、万 柏林区、晋源区)三县(清徐县、 阳曲县、娄烦县)一市(古交市) 和两个国家级开发区(太原市经 济技术开发区、太原市高新技术 开发区)、两个省级开发区(太 原工业园区、太原不锈钢生态工 业园区)。总面积 6988 平方千 米,市区1460 平方千米,建成 区(2009)330 平方千米。据山 西省2010年第六次全国人口普 查主要数据太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人,市区 户籍人口320多万。 2010年地区生产总值为1778.05亿元人民币,比上 年增长11.0%,占山西省GDP的21.7%。太原市经济呈稳 步增长趋势,年平均增长率大于10% 。 人均可支配及消费支出稳步提升, 具有较强支付能力和消费能力 2010年城市居民