仙桃高家渡项目市场调研报告5.pdf

商业市场小结 整体商业环境 仙桃市商业发展迅猛，购物中心、步行街、超 市等业态丰富，体量较大，零售市场已逐步饱 项目周边商业配套极 和；但整体物业档次（尤其是休闲娱乐等物业） 有待提升。 其缺乏，根据网点的 在售底商特征 规划，后期周边多个 市场在售楼盘多以1-2层社区配套底商为主，二 大型项目的设施，项 层一起均价约为7000元/㎡。随着后期大盘的不断 目可结合丝宝路片区 涌现，城区的不断扩张，区级商业中心将不断形 形成一个次级商业中 成。 心，商业有较大的发 消费者特征 展潜力。 目前消费者习惯去集购物、吃喝、休闲娱乐等 于一体的购物中心消费；认为酒店餐饮、休闲娱 乐发展潜力较大。 page1 项目可行性分析 Part 5  开发条件假设  销售收入预测  开发成本估算  拿地报价建议 开发条件假设 项目开发条件假设 序号 项目 指标 估算说明 600 （ 亩） 1 占地面积 40万㎡ 2 总建筑面积 132万㎡ 容积率取3.3 2-1 32 150 还建面积 万㎡ 按还建占地面积 亩算 2-2 商品住宅面积 100万㎡  注：  以上面积均为预估面积（数据来源干河国土所陈所长）  不考虑规划商业面积、地下室面积等 page3 土地报价基本假设 1、投资回报率设定为25% ：根据行业平均标准，投资回报率在25%-30% ，越 高表明赢利越大，本案设定为25% 。 2、年投资利润率设定为4% ： 根据行业平均标准，年投资利润率一般为4%-8% 。 当投资利润率为8%，表明企业对土地需求程度不高； 当投资利润率为6%，表明企业对土地需求程度较高； 当投资利润率为4% ，表明企业对土地需求程度非常高。 3、盈亏平衡点设定为80%：总投资收回时的销售体量占总体量的比例。根据 行业平均标准，盈亏平衡点设定为80%。一般来说，对于房地产项目盈亏