住宅全装修项目管理模式.doc

浅谈住宅全装修项目管理模式 摘要：本文比较分析了当前住宅全装修项目管理几种模式的利弊，提出由项目管理公司进行管理承包的模式是住宅全装修项目管理的发展趋势。 关键词：住宅全装修 项目管理模式 一体化 一、引言 北京全装修住宅占总量的25%、上海约占35%、广州占50%多……这是来自前两年的中国全装修楼盘高峰论坛上的一组数字。随着时间的推移，有迹象表明，国内大城市住宅房地产开发正渐次步入“全装修时代”。但全装修仍未成为房地产市场的主流，目前我国还处于毛坯房向全装修房发展的转型期，在我国住宅市场的这个转型期中，存在着全装修法律法规及宏观政策不健全，装修市场不规范、不成熟、不能满足产业化要求、全装修管理模式陈旧等问题，造成全装修房的消费投诉居高不下，延缓了全装修成品房的发展进程。 其中选择合理的项目管理模式，科学高效地对全装修成品房的实施进行管理，解决管理中存在的问题，是发展全装修成品房的重中之重。本文就当前的几种住宅全装修项目管理模式的利弊进行分析、比较，提出由项目管理公司进行管理承包的模式是住宅全装修项目管理的发展趋势。 二、业主自行管理模式 目前，国内全装修项目管理主要采取业主自行管理的模式进行。其特征是业主分别与装饰的设计、施工、供货商等直接签定合同，业主组成相应机构直接行使对项目的管理（如图1）。但这种自行管理模式是一种小生产方式，只有一次教训，没有二次经验，我国上海、北京等地在发展全装修房的过程中，绝大部分项目即采用此种管理模式。对业主而言，采用这种实施模式，业主的管理跨度较大，要较深入地介入项目的实施管理过程，有大量的协调管理工作要做，因此它必须要配备较强的管理力量，它的员工必须具备较高的专业技术与管理水平。在项目实施过程当中，业主必须负责各单位之间的协调，很显然这些协调工作要耗费业主大量的精力，而装修部分并不是开发商的核心业务，不可能为此付出太多的精力。因此一般的开发商针对全装修项目的管理人员更多的是临时拼凑，大多缺乏类似工程经验，人员的专业素质无法保证。而装修的效果、材料的品质、环保要求等本身就比土建更难以量化和控制；国内的建设市场上对全装修方面的政策、法律等约束机制不健全；装修设计、施工及材料供应单位其技术、服务和管理水平等综合能力较弱；种种因素均表明高素质的管理人员是进行做好全装修项目管理的基础。另一方面开发商对整个项目一手操作，集“投资、建设、管理”为一体，管理人员的权利过大，缺乏监督，易滋生腐败现象，不利于降低装修成本，保证装修施工质量。可见，这种自行管理模式是造成当前全装修工程存在众多的纠纷与质量问题的原因之一。因此发展全装修必须要改变业主自行管理模式。 建设单位 建设单位 全装修设计单位全装修施工单位装修监理单位材料设备供应单位 全装修设计单位 全装修施工单位 装修监理单位 材料设备供应单位 图1 全装修业主自行管理模式 图1 全装修业主自行管理模式 三、工程总承包模式 全装修工程总承包模式是委托一家承包商进行土建——装修设计施工总承包，可以大减少业主将面对的承包商数量，减轻管理工作负担，集中力量进行重大问题的决策和宏观控制，而且土建与装修、设计与施工间衔接也能较好处理，利于项目总体的优化。但目前我国建筑业有还待进一步发展，尤其是装修行业无论从设计、材料设备，还是施工工艺方面都与国外存在较大差距，真正有资质、上规模的装饰公司并不多，有能力进行全装修住宅开发项目总包的单位更是少之双少。 四、项目管理承包模式 项目管理承包模式，即由业主聘请装修项目管理承包商（项目管理公司）作为业主代表或业主的延伸，对项目进行集成化管理（如图2），项目管理公司承担相应的管理责任。因为由工程项目管理公司进行全装修项目的全过程管理与业主自行管理相比，具有如下无法取代的优势所在。 建设单位 建设单位 全装修项目管理公司 全装修设计单位 全装修施工单位 材料设备供应单位 图2 全装修管理承包模式（PM） 图中实箭线表示合同关系，虚箭线表示协调管理关系 1、管理模式先进 项目管理公司打破项目所有事务由业主独家管理的格局，参照国际上建设管理中的成熟经验，构建“业主-管理公司-承包商”的管理模式。专业化的项目管理公司参与设计、采购和施工管理及进度、费用控制等工作，复杂的专业技术和协调等管理工作交由专业公司完成，不仅可以提高工作质量，而且管理公司和业主可以在每个环节互相监督、互相制约。全装修住宅开发比以前的“毛坯房”开发延展了室内装修的内容，需协调整合设计、施工、供应各方，操作难度和风险大大增加；而项目管理公司则可依托其专业的技术、管理力量，把积累的以往同类工程的管理经验引入到新的项目并进行创新，站在全局的角度对项目进行全过程的集成管理，从而最大限度的保证项目整体目标的实现。 2、管理程序透明 项目管理公司项目上采用的管理程