北京香榭花园终稿打印稿.ppt

香榭花园项目 定位与物业发展建议 谨呈：北京地源达房地产开发有限公司 研究思路 一、项目本体认识 项目区域位置 周边用地、交通、设施情况 北京三个知名高尔夫、赛马设施分布于此； 别墅项目集中，目前已开发7宗别墅用地。 用地条件及基本指标 地块规模中等，适于营造良好的居住氛围； 容积率较低，适于建造低密度住宅； 地块形状规整，接近方正； 地块内部以杨树为主，树木成林，人工种植、排列整齐； 地块内无大型建筑物、构筑物，具备开工条件，开发条件成熟。 二、项目开发目标及限制性条件 开发目标及限制性条件 三、北京别墅市场研究 北京别墅市场发展历程 别墅市场结构性分析 在售项目50%以上为2002年后入市； 10-30万平方米的中等规模项目为主流 在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为： 昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州 六个区县的别墅项目占在售总量的75% 别墅分布区域特征总结 别墅市场总体供需特征 市场供应量集中放大； 截至2003年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中 2003年新盘总面积达650万平方米，相当于过去10年存量总和；46号令影响下未来两年市场供应量将继续放大。 高档产品和中档产品成为市场两大主力； 总体市场需求旺盛； 中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销。 别墅产品特征的衍变 产品形式不断丰富，产品品质不断升级； 营造社区自然环境和人文环境渐成理念； 客户特征演变 别墅客户群体逐步本土化。 别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式。 四、项目客户来源分析 本项目可能的客户来源 北京总规修编对顺义发展的规划 顺义三“城” 空港城 总规划面积86．5平方公里，包括出空港工业区、出口加工区、物流园区、航空城和温榆河高档住宅走廊五大板块，目前已进入工业区的企业包括了世界五百强中的20多家，如日本的JVC、精工、美国的伊莱克斯、韩国的LG、荷兰的飞利浦等，2003年空港工业区和天竺出口加工区共实现出口创汇11．4亿美元，占北京市出口创汇总额的十五分之一。 汽车基地 坐落在顺义城南，以北京现代汽车生产厂为中心，一期规划面积6．3平方公里，2010年全部建成后面积将达16．5平方公里，聚集了现代汽车总装厂、北京路霸越野车总装厂等整车厂和十多个零部件厂的集产品开发、生产销售、金融保险、服务贸易为一体的汽车工业生产园区，规划中包括生产区、配套区、居住区、文化娱乐区、行政和公共事物区等功能区，预计2010年全部建成。 顺义新城 南以减河为界，东至潮白河西侧滨河路，北至西丰乐村，西至京承铁路。规划总用地面积为977.66公顷，其中，居住用地421.92公顷，公共设施用地144.72公顷，观光工业用地21.51公顷，对外交通用地6.10公顷，道路广场用地192.59公顷，市政公用设施用地9.28公顷，绿地181.54公顷。 实地走访与访谈 访谈一 北京空港工业园区 空港米兰花园销售中心 访谈二 海南航空公司高层 实地走访与访谈 访谈三 北京现代汽车 中方中层管理者 访谈四 惠普（中国）公司 高层管理者（台湾） 产业发展对本项目客户来源的影响 五、项目竞争分析：区域内部竞争 马坡板块 板块关键字 京顺路 潮白河 高尔夫俱乐部 赛马场 枫桥别墅 金宝花园 龙苑别墅 其他项目 整体评价 六、项目竞争分析：与其他高档别墅板块的竞争 高档别墅板块分布 高档别墅板块特征对比 不同别墅板块的主要客户来源 对北京中轴线以北区域居住圈层现状进行勾画，如右图所示。 香江/天竺、昌平/亚北、西山根据其不同的位置和特色分别承接来自市区内不同地区的客户。 根据相互位置及主力客户来源，本项目所在区域与西山板块不存在可比性，主要的竞争来自于昌平/亚北板块以及香江/天竺板块 天竺板块 板块关键词 机场 使馆区 京顺路 天竺板块代表项目 -- 莱蒙湖别墅 天竺板块代表项目 -- 丽高王府 天竺板块代表项目 -- 优山美地 天竺板块代表项目 -- 水木兰亭 亚北板块 亚北板块代表项目 -- 橘郡/水印长滩 亚北板块代表项目 -- 纳帕溪谷 亚北板块代表项目 -- 温哥华森林 亚北板块代表项目 -- 顺驰林溪 亚北板块代表项目 -- 汤 House 典型别墅销售状况分析 碧水庄园（三期）销售分析 碧水庄园（三期）销售分析 区域价值对项目推盘顺序的影响 竞争方向判定1：马坡 Vs 天竺 马坡与天竺板块不具可比性； 马坡别墅项目多年来处于弱势的原因，是未打造与天竺项目有所区分的差异点； 竞争方向的判定2：马坡 Vs 亚北 项目的竞争策略判定 六、